为了确保工作或事情有序地进行，通常会被要求事先制定方案，方案是阐明行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的书面计划。那么你有了解过方案吗？下面是小编整理的房地产开发方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
一、全员销售的目的和意义
全员营销是为我公司实现完成全年售房任务的重要手段，以推动全员营销发挥和调动员工积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、组织机构设置
公司成立全员营销管理小组，具体负责组织实施、检查指导此项工作的有效落实。
组 长：廖清萍
副组长：陈永红
组 员：史璞、肖湘晖、姜炳露、郭娴英、马艳、金文艳、陶涛
具体分工：
1、廖清萍：对全员营销工作全盘负责，联系方式：15909978888；
2、陈永红：主要负责对阿克苏片区地产项目进行业务管理，每天负责与各案场经理及业务人员做好房源的更新、价格的确定及最后定价工作,联系方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陈永红做好全员营销工作，并负责对每天的全员营销情况进行日报，及相关文字记录和资料整理工作，联系方式1880997XXX5。
4、肖湘晖：主要对全员营销的售房、回款情况进行核实，按公司要求及时与成交员工做好兑现销售提成工作，保证全员营销顺利进行，联系方式：13579391111。
5、各售房点负责人：郭娴英（南疆农民市场售房负责人）15292356666、马艳13999669838（金桥茗苑销售人员）、金文艳136575806XX（金桥现代城销售人员）、陶涛15292358888（学府一号售房负责人）：主要对日常工作进行操作并及时反馈全员营销的市场反应，提出合理化建议，并保障全员营销的`顺利实施。
6、姜炳露：主要对此项工作进行全面的跟进、落实、检查、考评，至少每两周需在总公司晨会上汇报此项工作的检查情况，联系方式：1529235XXXX。
三、实施办法
1、员工在不影响正常本职工作的前提下进行全员营销；2、方案采取“全员销售、多销多得”的办法；
3、适用范围：公司所有员工；
4、现可售地产项目：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧水龙庭；
四、销售流程
1、首先由陈永红对各售房项目当天的房源在各售房点进行公布及检查管理，并及时对各点的价格进行确定；
2、公司员工负责将客户带到现场售房部或电话推荐，介绍给业务人员即可，业务人员做好全员营销客户登记工作，并进行相关谈判工作，如果确认交易，方可按公司有关规定按期计提提成。
3、业务人员负责提供客户所购房屋的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。负责督促客户按照规定按时支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭贷款及后期各项费用等）；负责带领客户到财务部缴纳现金或办理刷卡手续，个人不得经手现金。
4、认购协议填写由售楼部业务人员完成并负责完成合同签订工作，并进行提交内业审核。
5、如需按揭贷款的客户，由业务人员协助其完成贷款手续的办理。
6、业务人员需与客户作好沟通，向其阐述国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
五、销售提成
1、按照公司规定：
（1）住宅：提成比率为3‰，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。
（2）商铺提成比率为3‰,客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。
2、尾盘销售：住宅、商铺的提成计提规定，公司员工除业务员外，其他员工介绍客户成交后，并且业务员完善商品房买卖合同签订工作后，员工可按成交价总房款的1.5‰计提提成。
3、销售工作完毕，当月房款到帐，当月上报提成审批，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
以上情况：客户必须是在销售部档案中没有信息记录的计提提成，有信息记录的不计提成，（也就是前期到售房部咨询过的客户并且做过登记的不计提成）。
为贯彻落实住屋和城乡建设部《有关抓紧对房地产开发企业经营行为进行检查的通知》、省建设厅《有关组织开展对房地产开发企业经营行为进行检查的通知》精神，根据x市整顿和规范房地产市场秩序领导小组会议要求，结合我县实际，制定本方案：
一、指导思想和工作目标
贯彻落实《国务院有关坚决遏制部分城市屋价过快上涨的通知》要求，围绕房地产开发中土地、建设、信贷、销售、屋价、税收等环节，开展房地产开发企业经营行为专项检查，严肃查处房地产开发经营中违法违规行为。通过整治，进一步规范我县房地产市场秩序，保障和促进全县房地产业持续、健康发展。
二、组织领导
成立x县房地产开发企业经营行为专项检查工作组，县政府分管负责人任组长，县发改委、国土局、房产局、建管局、规划局、物价局、国税局、地税局、人行x支行等部门负责人为成员，工作组办公室设在县房产局（办公室联系人：x、x，联系电话:，电子邮箱：县房产局主要负责人兼任办公室主任。
三、检查方式、范围及时间要求
按照谁主管、谁负责，谁检查、谁负责的原则，各相关部门结合自身职责，对全县在建在售房地产开发项目、已出让的经营性土地且尚未开工建设情况等进行检查。县房产局负责列出全县在建、在售、已出让经营性土地且尚未开工房地产开发项目名单；各成员单位依据职责和要求开展检查， 6月17日前，各相关单位要将检查结果形成书面汇总材料和表格，送县检查工作组办公室。检查工作组办公室负责汇总检查情况，于6月19日报x市整顿和规范房地产市场秩序领导小组。
四、检查的重点内容及责任分工
1、土地闲置和炒地行为。坚决制止炒买炒卖土地行为，开发企业取得出让土地使用权后，要按照出让合同约定的`条件和期限进行开发。（县国土局负责）
2、违法违规建设行为。开发项目应按照有关规定向县发改委备案，并依据备案文件办理相关手续。（县发改委负责）
3、房地产开发企业应按照有关规定办理规划等手续，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更，确需变更的，必须按审批程序报批。（县规划局负责）
4、房地产开发企业在项目开发建设工程中，应严格执行施工图审查、施工许可、项目招投标、项目转让、工程质量监督管理相关规定。（县建管局负责）
5、挪用房地产贷款、假按揭骗贷及其他违规融资等行为。重点检查开发企业信贷、融资行为是否规范。（县人民银行负责）
6、捂盘惜售、囤积房源、哄抬屋价等行为。开发企业取得商品房预售许可证后应在规定时间内开盘销售，一次性公开全部房源，明码标价对外销售；严格执行《商品房买卖合同》格式条款审查备案制度和销售现场公示要求。（县房产局、物价局负责）
7、违反房地产税收管理规定行为。认真贯彻执行国家税务登记制度，按规定申报纳税，严厉查处偷税漏税等行为，重点检查x年和x年度房地产企业纳税情况，其他房地产建设项目可暂缓检查。（县国税局、地税局负责）
8、其他违法违规行为。各部门按职责依法查处房地产开发企业违法违规经营行为。
五、工作要求
此次房地产开发企业经营行为专项检查工作时间紧、任务重，各相关单位要密切配合，加强协作，按照职责分工和各自检查内容自行设计表格，及时上报检查结果。
一、房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）向住建局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
二、委托房地产中介服务机构预售商品房的，应符合下列条件：
（一）受委托房地产中介服务机构应依法设立，取得营业执照，并在住建局备案。
（二）受委托房地产中介服务机构不得代理不符合预售条件的.商品房。
三、房地产开发企业预售商品房必须遵守下列规定：
（一）应当向买受人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，房地产广告内容必须合法、真实、准确，不得发布虚假的广告。未取得《商品房预售许可证》的楼盘不得以任何形式发布广告。
（二）应当执行明码标价的有关规定，不得在标价之外加价预售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
（三）应当与买受人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向住建局办理商品房预售合同备案。
（四）预售商品房所得款项应当用于本项目的工程建设，不得挪用。
四、关于对违规预售商品房有关问题的处理：
（一）未取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》，对外宣传和预售不能确定具体位置的房屋，依照国家住屋和城乡建设部《关于在房地产行业开展非法集资风险排查有关工作的通知》（建房函〔20xx〕272号）精神，属非法集资和合同诈骗行为，由公安局依法查处。
（二）已取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》，尚未取得《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，对外以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的，属违规预售行为，由住建局依法查处。
（三）未按规定实行商品住屋明码标价、哄抬屋价或价格欺诈的，由物价局依法查处。
（四）未取得《商品房预售许可证》违规发布房地产预售广告，或者房地产预售广告未载明预售许可证书号的，由工商局依法查处。
（五）房地产中介服务机构未按规定到住建局备案，代理不具备预（销）售条件的商品房，由住建局依法查处。
（六）不按规定使用商品房预售款项的，由住建局依法查处。
（七）对违反规定情节严重的房地产开发企业、中介服务机构，在依法查处的同时，由新闻媒体曝光，记入企业信用档案，直至清出房地产市场。
县住建、物价、工商、公安等职能部门要依法加强商品房市场的监管，规范商品房预（销）售行为，促进房地产市场平稳健康发展。
五、本通知有效期为20xx年1月27日至20xx年6月30日。
土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
（1）控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。
（2）房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的.销售和房地产开发企业品牌的建设。
【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值额为35000-28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值额为35000-29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
一、活动背景
根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
二、活动目的
1、制造新年市场热度，加强市场关注度;
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
三、活动理念
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义;
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;
4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的'美好印象;
四、活动地址
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场
五、活动时间
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活动对象
看房、购房准客户
七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备)
策划：郭森15xxxx601
1月9日：本活动项目策划汇报
达成初步合作意向 确定本活动方案
1月10日：组建本活动项目小组
确定本项目活动中所有执行人员
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施
一：房地产项目策划所包涵内容：
一)房地产市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
二)房地产目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
三)房地产价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
四)入市时机、入市姿态
五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
六)房地产媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
七)房地产推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)印刷品(销售文件、售楼书等)媒介投放
二：房地产销售策划所包涵内容：
一)销售现场准备
二)销售代表培训
三)销售现场管理
四)房号销控管理
四)销售阶段总结
五)销售广告评估
六)客户跟进服务
七)阶段性营销方案调整
第三节：房地产销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓知己知彼、百战不殆
三：房地产项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四：房地产项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：房地产项目销售思路：
一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
二)主题思想的统一性。广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的
三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：房地产项目销售策略：
一)项目入市时机选择
理想的入市时机：所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼;建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
一般应具备：根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态。
1开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2已经知道目标客户是哪些人;
3知道你价格适合的目标客户;
4已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7已制定出具竞争力的入市价格策略;
8制定合理的销控表;
9精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11尽力完善现场氛围;
12竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13其他外部条件也很合适。
二)房地产项目广告宣传计划
当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的必要步骤。而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，
广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的'最终目的降低客户成本，一切为了销售!
三)销售部署房地产销售阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是保持进度与策略节奏一致预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式
房地产营销策划一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市
场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划进行都会产生影响，有可能销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。
因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售。
因此，旅行社之间的市场竞争将越来越激烈，市场充分竞争的结果则是利润普遍下降。因此，各大旅行社也在寻找新的业务增长点。对旅行社来说，与酒店、宾馆、运输、景点单位的合作比较普遍，与地产商的合作则相对比较少。随着国内旅游市场的不断发展变化、旅游市场被不断细分，旅游地产商和旅行社之间的合作越来越成为现实的选择。
目前，国内越来越多的人对疲于奔波式的观光旅游，尤其是高端客户、成功人士，对这种旅游方式不再认可，这也是因为这部分高端客户游览了更多著名的、拥挤的景点后发生的新变化。例如，根据青岛崂山景区的统计，在青岛最传统的旅游旺季—每年7-8月份的游客，远远没有在淡季来青岛旅游的客户高端，这也验证了这个观点。未来的旅游市场，越来越多的高端客户将重视休闲游，即使到旅游景区也会避开旅游旺季高峰。而高端客户的商务旅游活动则是当今及未来永恒的需求。当然，对于一些从未外出旅游或外出比较少的人来说，普通的观光游仍有一定容量的市场，但随着市场竞争的加剧，这部分市场的利润将下降，而且，这也不是旅行社和旅游地产商的合作点。
高端客户更重视休闲旅游、商务旅游。休闲旅游，主要是让人在一个环境优美、空气清新、能放松身心的地方安静地住上几天，在紧张的工作生活中，让人得到充分的休息，这种方式，也是目前发达国家国民的旅游方式，国人的旅游方式也必然向这个方向发展。而高级商务活动，主要包括外出参观考察、参加各类研讨或会议、论坛，在从事高级商务旅游活动时，同步进行一些休闲活动，这对高端客户更有吸引力，他们也愿意付出更多的费用去参加对他们更有意义的商务旅游活动。相反，即使是“零团费”，对一些高端客户来说，也未必能愿意参加。
休闲旅游容易使高端客户通过购买房产而实现休闲度假，而商务旅游则容易吸引高端客户去某个地方旅游，两者的有机结合，恰恰就是旅行社和旅游地产企业细分市场、深度合作的新内容。具体来说，青岛及山东的旅行社，与广东的'地产商、旅游企业合作点主要包括在以下几个方面：
一是山东、广东作为两个超级经济大省，两省GDP 占全国的20%左右，两省拥有大量的高端客户，他们均有相互认识、交流、谈合作的需求，鲁粤的旅行社、地产商可以为他们提供更多服务，这是双方合作的良好基础。
二是两省的高端客户均有相互休闲度假的需求，对山东及北方客户来说，希望冬季到广东等地休闲度假、避寒，甚至过“候鸟生活”，而对于广东等地的南方客户来说，在夏季又希望去青岛等地避暑，这就为双方合作提供更多客户资源及客户需求上的保障。
三是旅行社和旅游地产商各有优势。对青岛的大型旅行社来说，往往拥有与当地政府部门、银行VIP 、大企业集团等高端客户；而对于广东的地产商来说，则有自己业主、高尔夫会员、酒店客户及众多合作伙伴等客户资源，为实现南北的客户交流创造了条件。
总之，双方合作过程中，把清远漂流景点观光、到狮子湖打高尔夫、住豪华别墅、到周边各行业考察交流等作为合作的载体，必将给双方的客户带来更多的收获，他们收获的决不仅仅是观光游览，也不是几天的休闲，更多的是结识新的朋友、合作伙伴，开阔了视野，通过购买房产等加入了更广泛的商务圈层。可以肯定地说，如果彼此的客户有了更大的、更高的收获，也必然给为客户提供高端服务的旅行社、旅游地产商带来更多的收益。虽然青岛的旅行社也需要借助广东当地的旅行社的帮助，但旅行社和旅游地产开发商的合作，已经打破了传统的异地旅游企业之间的合作模式，而传统意义上的旅行社之间的合作，往往难以达到更深的深度。当然，虽然上述分析是可行的，但双方是否能有实质性的合作，还需要各方共同更加务实的探讨，才能达到预期的效果。
合理利用自然资源，坚持自己的特色，发挥市场的活跃机制，严格控制发展节奏，同时，加大基础设施投入，蓄水养鱼，协调发展，有效保证了地产和旅游的双丰收。
20xx年最重要的房地产营销工具，二次三次传播率100%，转化率超20%-50%，售楼现场人气爆棚的高科技营销工具。深圳经伟度科技有限公司自主研发的高精度的三维仿真系统(CCVRS)，其应用覆盖城市设计、城市管理和城市生活等方方面面，能为三维数字城市系统的构建提供完整的解决方案。联系人石先生 电话：15220288295
传统房地产产品营销展示模式
我国房地产销售采用期房销售模式，在客户购房时，看不到实体现房，开发商只能提供小区沙盘模型及数量有限的实体样板间供客户体验。由于实体样板间投资巨大，一般只有有实力的开发商才会提供几套主力户型的样板间。对于普通购房者来说，大都是非专业人士，仅仅通过沙盘模型和几个样板间以及销售代表的语言描述，很难想象未来项目建成后的情形，客户的体验感非常差。
开发商为推广项目，往往会通过主流大众媒体进行宣传，由于大众媒体请准度较差，开发商花费了大量的销售费用，但收效甚微，如何高效的找到客户是开发商的第一要务，所谓高效指的就是花费少，且传播面广，目标集中。在当下的传播渠道中，移动互联网无疑是根本的解决之道，通过微博、微信的链式传导，可以快速高效的传递开发商项目信息，且花费却可以忽略不计。
采用基于互联网的`虚拟现实技术为房地产营销带来的变化
基于互联网的虚拟现实技术为房地产客户带来全新的沉浸式3D体验。通过基于互联网的虚拟现实技术，可以轻松将房地产开发项目在电脑中以3D仿真呈现，不论是小区环境还是户型样板间，都可以逼真展示。利用3D投影仪或者头盔式3D显示器，使用户可以沉浸其中，如临其境，客户的体验非常好，加深对项目的印象和感知，极大地促进销售业务的开展。
虚拟现实房地产展示系统可以为客户提供更为深度的服务。在虚拟环境下，开发出多种多样、不同风格、不同造价的样板间，给未来业主提供更加丰富的装修方案，满足不同业主对装修的需求。
虚拟现实展示系统实现了基于互联网的分布式虚拟现实场景，使得房地产项目更加便于在互联网上进行传播，客户足不出户便可以体验房地产项目的优势及特点，吸引更多的客户来实地看房、体验。
虚拟现实展示系统可以帮助开发商进行全开发阶段进行项目展示、用户体验及反馈。在拿地阶段进行项目方案评估和决策，吸引顾客参与项目方案的制定，拉近与客户的距离，节省巨额的营销费用。沉浸式虚拟现实场景的开发可以为开发商节省大量的样板间营造费用，同时为顾客带来全新的“实景”体验。
所以，基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来了全新的客户体验模式及宣传推广策略，在节约大量营销费用和实体样板间建造费用的前提下，带来对客户更深度和更贴近的服务，在当前方式产市场大调整，开发商面临严峻市场挑战的情形下，显得尤为重要。
第一部分：市场调研
项目背景：XX屋价目前在全国省会城市排名处于倒数的位置，XX因而被评最具投资价值地区，20xx年XX的屋价仍会继续走上涨通道，轻松冲过5000元大关，直逼6000元大关。20xx年XX市商品房销售均价达到了每平方米4910元，比20xx年上涨445元，涨幅9.9%。其中商住屋20xx年均价达每平方米4580元，比20xx年上涨586元，涨幅达14.6%。20xx年，XX市商住屋销售价格肯定还会上涨，涨幅不会低于6%。至于何时能突破6000元大关，还需要进一步观察。国家将会进一步加大对房产价格的宏观调控力度，使房地产行业的发展处于不冷不热的状态。过冷或者过热，对经济都会有不利影响。XX是全国交通、地理、商业的中心城市，基础价值优越，近两年郑东新区的崛起和“郑西新城”的建设，将使XX的房地产行业在今后更具投资价值。
第二部分：项目定位
项目名称：西城苑
项目前景：“十年河东，十年河西”，一句富含哲理的话，同样适用于XX东城和西城的发展。过去十年，xx将近乎执拗地向东发展，其巨大的成就的确令世人瞩目，与之相比，XX西区显得有些落寞。但在20xx年，这种格局将被打破。加快建设XX都市区，让XX西城迎来了全新的发展机遇。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。
项目简介：郑商地产公司承接的西城苑项目，地处XX市高新区，莲花街牡丹路与月季路交汇处，西邻河南工业大学新校区，连霍高速擦身而过。优越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的关注。
项目占地201亩，绿化率36%，容积率2.3，居住用户2666户，社区内规划有蓝山风情会所、社区活动中心、游泳池、网球场、篮球场等，以及5层退台式花园洋房、8+1情景电梯洋房、空中花廊联排别墅、院馆级高层等物业形态。
项目竞争力分析：西城苑所处的高新区，汇集了4所河南省一流的大学：XX大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、XX轻工业学院。是国家级的一个产业开发区，位于XX市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建XX国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，是河南省、XX市发展高新技术产业的核心区域。
根据20xx年《XX高新城空间规划》，XX高新区将在西四环以西新建一座“高新新城”，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”，到十二五末，XX高新区总面积将由现在的33平方公里，扩大为近66平方公里。彻底“变身”为集新兴产业、科技、创新、生态宜居为一体的XX高新城。
因此，将来高新区必定在人口和规模上增加一个层次，而住屋的需求也让西城苑这个项目充满了无数的机遇。
第三部分：产品策略
产品定位：中原创新生态洋房大社区，打造湖景·休闲·绿色·生态、适宜人居的大盘，自然生态、和谐邻里、健康生活方式。项目整体规划坚持生态主义设计原则，崇尚自然生态，倡导健康生活方式。由南北纵向的景观水系与东西向的景观大道交汇处是社区中心的中庭湖心景观。采用开放式大社区、大景观，和分组团私密性相结合的手法，形成五大组团。既能营造环境优美、邻里和谐的大社区理念，通过多样人行交通流线，合理布置活动场地、休憩场地，又能保证各组团私密性的管理。项目主推产品大套、中套、小套5层退台式花园洋房，同时又在高层产品上采用创新的理念，推出空中花廊联排小墅，院馆级高层，加上风情商业街、会所、幼儿园等配套建筑，营造生态环境优美，居住生活便捷的大社区。
低碳节能、绿色环保，从地产开始。
建筑节能减排已成为新地产时代的主题，节能住宅、绿色住宅、环保住宅已成为房地产市场的主流，其不仅囊括了节能材料的使用，并将节能技术应用到住宅开发建设中。
价格定位：4800—12000元/平米
户型规划：
现代简欧建筑风情，外观简洁、线条分明、讲究对称，运用色彩的自然过渡，营造舒适的视觉效果，出典雅、时尚、尊贵的建筑气质，富有浪漫主义塑造情感升温的友居氛围。
户型设计说明：
户型设计从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康生活，引入流行元素。如入户花园、落地转角窗、阳光房、空中露台、一步式阳台、空中庭院、奇偶错层等，带来生活便利的同时，构造出多种不同观赏角度和观赏体验。
●私家花园
●下沉式复式
●阳光房
●开放式客厅+餐厅设计
●豪华主卧、落地拐角飘窗，270度观景视野
●保姆房
消费者定位：
（1）经济基础比较好的高收入人群;
（2）有一定经济基础的普通消费者；
（3）对教育环境要求较高的消费者；
（4）房地产投资人群；
第四部分：营销策略
（1）媒体传播：通过墙体、车身、电视、网络、报纸等宣传房产项目，有利于提高项目在该地区的知名度，起到促销的作用。
（2）折扣优惠：通过给消费者以一定的.优惠，以较小的代价拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的回笼。
广告语：新城市，新生活。
促销方案：通过媒体传播效应来提高项目本身的知名度，然后举办一些公益项目或者文艺项目，吸引群众来到这里了解该项目的各方面情况，再加上项目本身的一些促销优惠活动，比如前30名客户打几折，或者送礼品什么的使消费者心里感觉比较舒服实惠的方法，提高消费者来这里买房的积极性，从而达到促销的目的。
第五部分：结束语
综合以上各项分析，西城苑项目具有很大的投资效益，具备良好的可行性。
印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。
第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别核算金额。
第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。
第三，由于在劳务的'流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。
【例】甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：
甲公司应纳印花税＝3000×0.03%＝0.9万元
A公司应纳印花税＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44万元
乙公司应纳印花税＝1000×0.03%＝0.3万元
丙公司应纳印花税＝800×0.03%＝0.24万元
如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为1200×0.03%＝0.36万元，比原来节省税额1.08（1.44－0.36）万元。
市场营销方案更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销方案。
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销方案十分重要。一般来说，市场营销方案包括：
1、 方案概要：对拟议的方案给予扼要的综述，以便管理局部快速浏览。
2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、时机与问题分析：综合主要的时机与挑战、优劣势、以及方案必须涉及的产品所面临的问题。
4、目标：确定方案在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5、市场营销策略：提供用于完成方案目标的主要市场营销方法。
6、行动方案：本方案答复将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7、预计盈亏报表：综述方案预计的开支。
8、控制：讲述方案将如何监控。
一、方案概要
方案书一开头便应对本方案的主要目标和建议作一扼要的概述，方案概要可让高级主管很快掌握方案的核心内容，内容目录应附在方案概要之后。
二、市场营销现状
方案的这个局部负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1、市场情势
应提供关于所效劳的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购置行为的趋势。
2、产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3、竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4、宏观环境情势
应说明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、时机与问题分析
应以描述市场营销现状资料为根底，找出主要的时机与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1、时机与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要时机与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把时机和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2、优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与时机和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势那么是公司要改正的东西。
3、问题分析
在这里，公司用时机与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在方案中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术确实立。
四、目标
此时，公司道了问题所在，并要作为与目标有关的根本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1、财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2、市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，那么其必须售出90套房屋。
目标确实立应符合一定的标准：
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略应在此列出主要的'市场营销策略纲要，或者称之为“精心筹划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用假设干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大着名房地产代理公司代理销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以到达企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作答复：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算根本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
方案的最后一局部为控制，用来控制整个方案的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能到达目标的部门。
有些方案的控制局部还包括意外应急方案，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
营销执行是将营销方案转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现方案的既定目标。
策略所论及的是营销活动是〞什么〞和〞为什么〞的问题，而执行那么论及到〞谁〞去执行，在〞什么地点〞、〞什么时间〞和〞怎么样〞去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反应，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
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