2017房地产估价师效益和费用识别复习笔记

效益和费用识别是房地产估价师考试中的重难点之一，下面本站小编为大家整理的房地产估价师效益和费用识别复习笔记，希望大家喜欢。

(一)

1.投资

广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

2.成本

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

(二)房地产投资分析中的投资与成本

对于“开发-持有出租-出售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资在开发项目竣工投入使用后转为固定资产投资，接下来的出租经营活动又会产生营业成本和运营费用(含维修保养费用)，并通过房地产租赁收入得以回收。

房地产置业投资如果属于增值型投资即采用“购买一更新改造一出售”模式时，其投资与成本特点与“开发一销售”模式相似。如果采用“购买一持有出租”或“购买一装修改造一持有出租出售”模式时，其投资与成本特点与“开发持有出租一出售”模式相似。

1.开发项目总投资

开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

2.开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

3.营业成本

营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

4.期间费用

开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。

5.运营费用

运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。

商品房屋租赁的条件：

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住屋的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、.阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的'其他情形。

1、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。

A、项目基本情况

B、开发商资信水平

C、市场分析结果

D、财务评价指标

2、下列计算公式正确的有( )。

A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资

B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏

C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%

D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%

3、购买房地产投资信托公司的股份属于直接房地产投资的范畴。( )

A、对

B、错

4、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

A、中介费

B、承诺费

C、利息

D、评估费

5、在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。

A、土地使用权转让市场

B、新建商品房租售市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

6、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是( )。

A、20%

B、30%

C、40%

D、50%