2017房地产估价师公式建筑物的折旧法考点

房地产估价师职业责任保险制度即是房地产估价师职业风险补偿机制,下面本站小编为大家整理的房地产估价师公式建筑物的折旧法考点，希望大家喜欢。

建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数

直线法的年折旧计算公式：

Di=D=C—S/N

=C (1—R) /N

上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数;C——建筑物的重新购建价格;S——建筑物的净残值

N——建筑物的经济寿命;R——建筑物的净残值率;(C—S) ——称为折旧基数;

年折旧率d=D/C×100% =(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N

直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]

上式中：Et——建筑物的折旧总额;V——建筑物的现值;(C—S) ——称为折旧基数;

成新折扣法

V=C+q 式中：V——建筑物的现值;C——建筑物的重新购建价格;q——建筑物的成新率(%);

用直线法计算成新率的公式为：

q=[1—(1—R)t/N] ×100% 当R=0时，q=(1—t/N)×100%

=[1—(1—R) N—n/N]×100% =t/N×100%

=[1—(1—R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

建筑物经济寿命=1/年折旧率

修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值

扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—超额持有成本

扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—(无效成本+超额持有成本)

1、房地产纠纷估价的类型。

①针对房地产的.价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。

2、房地产价格类纠纷的特点。

①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。

②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。

3、房地产估价结果纠纷的特点。

①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。

4、房地产纠纷估价及其特点。

房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期;

B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;

C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;

D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。

②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。

③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。

④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

1)国家实行土地登记制度：

备注：

属于国有土地的，核发《国有土地使用证》;属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》;使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。

土地登记以县级行政区为单位组织，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地的土地所有证或使用者，应当分宗登记;两个以上土地使用者使用一宗土地的，应当分别申请登记;跨县级行政区使用土地的，应当分别向县级以上人民政府土地管理部门申请登记。

2)国家实行土地有偿有限期使用制度：

备注：

除了国家核准划拨的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

3)国家实行土地用途管制制度：

备注：

根据土地利用总体规划，将土地用途划分为：农用地、建设用地、未利用土地。

土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地专用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

4)国家实行耕地保护制度：

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。