2017注册结构师理论与方法知识点分析

房地产估价师是非常重要的一门考试，在考前做好相应的复习是十分重要的。下面本站小编为大家整理的注册结构师理论与方法知识点分析，希望大家喜欢。

例如，是为房地产买卖双方或某一方确定有关价格提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为征收人与被征收人确定拆迁补偿金额、为人民法院确定被拍卖房地产的保留价、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨的建设用地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)提供参考依据。

委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要。

因此，任何估价项目都有估价目的，并且估价目的于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。

在实际估价中，还应根据委托人的具体需要对上述估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，国有建设用地使用权出让估价，可按照出让方式分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价，按照服务对象分为为出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价;房地产转让估价，可按照转让方式分为买卖、互换、赠与、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价;房地产买卖估价中除了为卖方确定要价、买方确定出价或者买卖双方协商成交价的估价外，还有普通拍卖的保留价(底价)评估;房地产征收征用估价，可分为集体土地征收估价、房屋拆迁估价、房地产征用估价，房屋拆迁估价又可按照拆迁补偿方式，分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(也称为租约)，许多法律明确规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布，以下简称《合同法》)第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，以下简称《物权法》)第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 (2000年9月29日法释[2000]44号)第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。

因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的.各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。将这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产;但如果为房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在对价值构成的各要素，如成本、费用、税金和利润等的取舍上，也应服从于估价目的。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

房地产开发流程主要包括的几个程序?

答疑：

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的”五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

预售条件：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

做一些积极的自我暗示，树立必胜信心

在考试中有一种十分重要的潜意识心理因素，即暗示的反射作用。如玩扑克时，经常有一胜总胜、一输总输的现象。这就是人的暗示反射作用的结果。当人连胜的时候，会怀有“必胜”的信心，而连败时，心里总有怕输的念头。这种潜意识心理使得大脑中形成一种新动力定势，或保留你成功的模式，或保留你失败的模式。所以考试前应有必胜的信念。

复习进入最后的冲刺阶段时，时间较紧迫。复习过的知识多了，这时候考生反而会感觉到自己似乎还有这样那样的知识没有掌握好而紧张。这时候应该作一些积极的自我暗示： “我的学得一向挺好的，考试一定能成功。”或“我是行的，尽管过去的学得不怎么样，但考试时一定会正常发挥，取得好成绩。”

常作一些积极的自我暗示，就能树立信心，有效地消除对考试的紧张感和恐惧感。

正确对待别人的期望与评价

大家过多考虑自己考好了会怎么样，考不好又会怎么样，就会在考试中患得患失，产生焦虑心理，使得思维因恐慌而变得混乱，造成容易的题目也做错了。因此，考试前应该排除一切杂念，不要去在乎别人的期望与评价。

注意调节好自己的期望值

大家一般都会给自己确定一个目标，对自己提要求，这本来是好事，但由于大家都已经参加工作了，学习的时间自然比较少，难免会有所得失，所以如果脱离了客观实际，则会适得其反。考生应根据自己的实际情况来确定期望值。期望值不能定得过高，定高了，在考试时感觉总是达不到，就会产生焦虑心理，就会感到灰心丧气;期望值合适，考试时就容易感觉达到了，从而获得成功感，产生愉悦，增强信心。

学会体验成功感

对学习一般的学生来说，这一点尤为重要。每当自己解决了一个难题，就应该好好地体验一下成功感，这样就能够对自己产生新的认识，对自己更有信心。在考场上遇到难题紧张起来时，体验一下自己过去的成功感，就能放松紧张的心理，把平时没能发挥的潜能挖掘出来，获得考试的成功。

以平和的心态对待考试

在考试中，任何难以预料的事情都会发生。

有时可能某科试卷的难度不大，或是自己复习的要点抓对了，感到很容易;有时可能某科的难度较大，或是自己复习的要点把握得不够好，感觉答题困难。

碰到前一种情况，不能忘乎所以，不能被兴奋冲昏了头脑。要知道，你感觉容易，别人也会感到容易的;碰到后一种情况，也不要紧张恐慌，垂头丧气。要知道，你感觉难，别人也感到难的。这时候，就应该以平和的心态考下去，只要发挥出了自己正常的水平，就一定能够成功。