《宝鸡市城市居住物业管理办法》已经市人民政府二000年第五次常务会议审议通过，二000年九月二十六日发布施行。下面是办法全文：
第一章 总则
第一条 为加强和规范城市居住物业管理，保障居住屋屋和公用设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业(以下简称物业)，是指已建成投入使用的各类住宅小区、住宅组团、住宅及其相关的公用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人委托，依据物业管理委托合同约定，对物业进行维护、维缮和整治、服务，或其他物业管理组织对其出售(出租)的居住物业进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的自用人、承租人、借用人或其他实际使用人。 本办法所称其他物业管理组织，是指居住物业出售(出租)人为了对自己已出售(出租)的居住物业进行前期物业管理所成立的内设物业管理机构。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府和公有住屋出售单位应当对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条 市、县房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。其他有关行政管理部门按照各自的职责，协同作好有关工作。
第七条 各级人民政府应鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平。
第二章 业主自治管理
第八条 业主依照办法规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：
(一)参加业主大会，行使对物业管理的决定权;
(二)享有选举和被选举为业主委员会委员的权利;
(三)监督业主委员会的工作;
(四)享有与交纳物业管理服务费相符的服务;
(五)监督物业管理企业管理服务活动;
(六)法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：
(一)执行业主大会和业主委员会的决定：
(二)遵守业主公约和业主委员会章程：
(三)遵守物业管理制度;
(四)交纳物业管理服务费和维修基金;
(五)法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。除新建住宅小区外，物业管理区域由市、县物业管理行政主管部门划定。
第十条 物业综合验收合格，且住户人住达百分之五十以上的，开发建设单位应及时告物业管理行政主管部门，物业管理行政主管部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会第年至少召开一次。经有五分之一以上的业主代表提议，可以召开业主大会或业主代表大会。
第十二条 召开业主大会或为主代表大会，应当有三分之二以上的业主或业主代表出席。业主大会或为业主代表大会的决定，应当经过出席会议的业主或业主代表的过半数表决通过。决定通过应当予以公布。
业主或业主代表可以书面委托他人出席业主大会或业主代表大会。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
(一)选举、撤换业主委员会委员;
(二)通过或修改业主委员会章程或业主公约;
(三)听取和审议业主委员会的工作报告和财务报告;
(四)决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除;
(五)决定维修基金的续筹、使用的管理;
(六)改变或撤销业主委员会不适当的决定;
(七)决定物业管理的其他重大事项。
第十四条 业主委员会从业主中选举产生，由五至九人组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员由思想素质好、热心公益事业、责任心强、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力和工作时间的成年人担任。
第十五条 业主委员会会议由主任定期召集。召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须超过全体委员半数以上通过。三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会作出的决定应当公布。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，应到所在地的物业管理行政主管部门办理登记。
第十七条业主委员会履行下列职责：
(一)筹备、召集和主持业主大会或业主代表大会;
(二)起草业主委员会章程或业主公约;
(三)执行业主大会或者业主代表大会的决定;
(四)采用招投标或其他方式，聘用物业管理企业。订立、变更或解除物业管理委托合同;
(五)审议物业管理企业提出的年度管理工作计划、年度财务预、决算;
(六)监督物业管理企业的物业管理工作;
(七)监督管理用房、经营用房、共用部位、共用设施设备、场地的合理使用;
(八)负责物业共用部位、共用设施设备维修基金的筹集、使用和管理;
(九)调解物业使和纠纷：
(十)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会活动经费，经业主大会或者业主代表大会审核通过，由全体业主分担。
业主委员会因履行职责引起的民事责任由全体业主共同承担。
第十八条 住宅小区的物业管理逐步实行招标选择物业管理企业，招标在物业管理行政主管部门监督指导下，由业主委员会组织实施。
住宅小区的物业管理企业后，应报物业管理行政主管部门备案。
第十九条 业主委员要认真执行业主大会或业主代表大会通过的决议，接受业主的监督，严格履行物业管理委托合同。
第二十条 业主委员会章程、业主公约和业主代表大会或业主委员会的各项决议，对住宅区全体业主(包括业主委员会成立后人住的业主)、使用人具有同等约束力。业主转让或者出租物业时，对受让人或者承租人具有同等约束力。
业主委员会章程和业主公约、决议、决定不得与法律、法规相抵触。
第二十一条 业主公约是由业主承诺的有关业主在住宅使用、物业维护及其管理方面权利义务的行为守则。
业主公约由物业管理行政主管部门统一制订示范文本，业主大会或业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，报物业管理行政主管部门备案。
第三章 物业管理服务
第二十二条 物业管理企业必须具有相应的资金、专业管理技术人员和固定的场所，依法向工商行政管理部门登记，领取营业执照并向县级以上物业管理行政主管部门提出资质申请，经审批，领取资质证书后，方可从事物业管理服务活动。单位内设的物业管理机构不得接受其他单位的委托，对外从事物业管理服务活动。
物业管理人员必须持有县级以上物业管理行政主管部门核发的岗全证书，持证上岗。
第二十三条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。居住区的物业管理办法(方案)，应当报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会应当代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
(一)物业的基本情况;
(二)委托方和受托方的权利义务;
(三)物业管理服务事项和服务质量要求;
(四)物业管理基本服务费用的标准和收取办法;
(五)物业的养护与维修;
(六)合同的期限、变更和解除的约定;
(七)合同终止时，物业资料、财物的移交方式;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)双方当事人约定的其他事项。
物业管理委托合同应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理服务应包括以下主要内容：
(一)共用部位、共用设施设备日常维护和管理;
(二)业主自用部位、自用设施设备的日常维修;
(三)绿化养护和保洁服务;
(四)保安服务;
(五)车辆进出、停放的管理;
(六)物业管理委托合同的约定的其他事项。
第二十五条 物业管理企业的权利：
(一)依照有关法规、物业管理委托合同和业主公约制定区域性物业管理办法;
(二)依照的物业管理委托合同和有关规定收取管理服务费;
(三)制止违反物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助进行物业管理;
(五)选聘专业公司承担专项管理和维护业务;
(六)可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
第二十六条 物业管理企业的义务：
(一)履行物业管理委托合同，依法经营;
(二)接受业主委员会和业主及使用人监督;
(三)提交业主委员会审议批准重大管理措施;
(四)接受物业管理行政主管部门监督指导;
(五)按照合同的约定向全体业主公布管理费用收支帐目;
(六)保证服务质量，提供优良的居住环境。
第二十七条 物业管理服务应当遵循公平、合理、质价相符的原则。
物业管理的基本服务费实行政府指导价。政府指导价由物业管理行政主管部门会同物价管理部门根据居住区类别、服务项目和内容，按业主拥有的房屋建筑面积核定，并予以公布。业主委员会和物业管理企业的参照政府指导价在委托合同中约定物业管理基本服务的价格。
为业主、使用人提供基本服务项目以外的服务，价格由双方商定。
第二十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、环卫等单位的委托，按规定标准向业主统一收取有关费用，委托收费的单位应向物业管理企业支付劳务费，但不得增加居民负担。
第二十九条 物业管理企业的服务项目和收费标准应当公布。
物业管理企业已按照本办法规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他作何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未经业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务而收取费用的，业主及使用人有权拒付。
第三十条 物业管理委托合同终止或者解除后，十五日内，物业管理企业应各向业主委员会办理下列事项，并报物业管理行政主管部门备案：
(一)结算物业管理服务费用;
(二)移交全部物业管理档案资料和有关帐务;
(三)移交物业管理用房、经营用房和设施、设备、场地。
物业管理企业在移交上述财物时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁。
第三十一条 物业管理行政主管部门依法履行对物业管理企业和其他物业管理机构的监督管理职责，综合考核、评定物业管理水平和服务质量。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理对违反本办法规定的行为的投诉。物业管理行政主管部门对投诉应当进行调查处理并将处理结果书面答复投诉人。
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