為了解目前鄭州市特別是金水區商業地產市場情況，明確商鋪下一步推廣思路，提高項目推廣的針對性和有效性，對項目周邊在建在售商業地產樓盤進行了市場調查，重點調查了曼哈頓廣場、英協廣場、建業置地廣場、偉業棲岸、廣匯pama、鄭州國貿中心、正弘旗等十幾個區域內商業地產。
通過對以上樓盤的實地市場調查，總體對區域內商業地產供銷狀況有初步瞭解，認為目前項目周邊區域商業地產呈現以下幾種特點：
一、區域商業供應總量較多，單體項目商業規模較大
2017年項目周邊商業供應量越在50-80萬﹐左右，總體市場供應量很大，並且大型商業項目較多。10萬﹐大型商業項目就有三個，如鄭州國貿中心總量17萬﹐商業;曼哈頓廣場總量16萬﹐商業;建業置地廣場總量10萬﹐商業。英協廣場、正弘旗商業總量均在4萬﹐左右；未來城、首座、廣匯pama、名門盛世等項目的商業地產總量也在幾萬﹐，這些項目的商業將近期投放市場。
區域內商業多為二層及二層以上框架建築結構，首層層高均在4.5米以上，自由分割滿足各種商業業態需要。主力商鋪面積在40-300﹐之間，大型商業由於銷售單價均在1萬元/﹐以上，面積相對偏小，如鄭州國貿中心、曼哈頓廣場街區內鋪多為30-70﹐；但也有地段好、大客户資源多的項目商鋪面積較大，如英協廣場、正弘旗面積均在200﹐以上。
二、多臨市政主幹道，以街區商業概念推廣為主
目前在售商業項目多臨市政主幹道，交通便利，車流、人流量較大。由於項目臨交通道路，臨路規劃大量的商業。總體項目推廣以街區概念為主，大型商業項目如曼哈頓廣場、鄭州國貿中心通過造街來滿足商業的量體投放。由於多為70年產權商鋪並臨主路口，商業價值得到充分提升。
三、商鋪銷售價格較高，基本接近成熟商圈市場價格
區域內臨街一層商業房銷售價格多在一萬元/﹐以上，最高一層商鋪銷售價格在45000-48000元/﹐，如曼哈頓廣場臨金水路、鄭州國貿中心臨花園路商鋪。金水區由於經濟發展較快，商業發展繁榮，商業房需求較大，在目前房價上漲的拉動下，該區域內商鋪的價格也增長很快，已基本接近市中心成熟商圈的商業房銷售價格。
四、大型商業項目前期招商力度大，對銷售促進效果明顯
由於商業地產的盈利性，決定了商業地產是依託物業上的商業經營。所以針對大型商業項目，前期的招商工作關係着整個項目的成敗。有的`開發商已充分認識到招商的重要性，前期招商力度很大。如曼哈頓廣場引進沃爾瑪、國美電器、奧斯卡影院；鄭州國貿中心引進大商、家樂福；建業置地廣場引進居然之家等眾多實力品牌商家前期的戰略合作。即消化了項目50%以上的商業面積，降低了銷售壓力；同時有提升了小客户購買商鋪的信心，有力的促進了銷售。
五、開發商自持物業、定單式開發是大型商業項目開發成功的重要保障
通過對曼哈頓、鄭州國貿中心、建業置地廣場的調查瞭解，大型商業地產項目在開發定位期已與大型商業運營商進行了溝通，併為這些商家量身定製開發物業，以優惠的租金引進品牌商家，並自持該部分商業。這樣，即保障了大商業運營商的利益，增強了小購買者的信心，又最大化的提升了所售商業的銷售價格，保障了開發利潤的獲取。
六、老客户資源在項目銷售中的作用重大
商鋪由於相對總價較高，並且目標客户羣少，故擁有大量老客户資源的開發商在商業銷售過程中相對順利。如英協廣場項目5月19日開盤至今已銷售50%的商業面積，該購買客户90%為老業主及朋友購買，並存在大客户一層門面房整體購買行為；正弘旗雖然商鋪面積均在240﹐以上，最大2000﹐，但由於公司有客户資源，24套商鋪開盤不久以剩5套，三層由一人整體購買。以上兩個項目銷售人員反應，很多客户為老業主或高管朋友，商鋪銷售基本沒有通過銷售人員。
七、社區商業地產銷售存在的相對滯後性
通過調查瞭解，針對社區所開發的商鋪，由於地段相對較差，銷售價格普遍較低，一層商鋪價格在8000-9000元/﹐;兩層商鋪在7000-8000元/﹐；100﹐以下面寬大進深小的商鋪銷售情況較好，但200﹐以上的大商鋪銷售難度很大，很多現房出現空置待售。
八、商業地產的物業建築結構對銷售的影響
由於不同的商業經營對物業要求不同，特殊行業對商業地產有嚴格的選址限定，所以有些項目由於商鋪建築結構存在不可改造的設計缺陷，造成租售情況都不理想，如海上香頌臨東明路商鋪，雖是現房仍難銷售，對租賃客户的經營也造成不便。
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