為了確保工作或事情有序地進行，通常會被要求事先制定方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那麼你有了解過方案嗎？下面是小編整理的房地產開發方案，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。
一、全員銷售的目的和意義
全員營銷是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動全員營銷發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、組織機構設置
公司成立全員營銷管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。
組 長：廖清萍
副組長：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬豔、金文豔、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對全員營銷工作全盤負責，聯繫方式：15909978888；
2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最後定價工作,聯繫方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，並負責對每天的全員營銷情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯繫方式1880997XXX5。
4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兑現銷售提成工作，保證全員營銷順利進行，聯繫方式：13579391111。
5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）15292356666、馬豔13999669838（金橋茗苑銷售人員）、金文豔136575806XX（金橋現代城銷售人員）、陶濤15292358888（學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作並及時反饋全員營銷的市場反應，提出合理化建議，並保障全員營銷的`順利實施。
6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩週需在總公司晨會上彙報此項工作的檢查情況，聯繫方式：1529235XXXX。
三、實施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷；2、方案採取“全員銷售、多銷多得”的辦法；
3、適用範圍：公司所有員工；
4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷售流程
1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公佈及檢查管理，並及時對各點的價格進行確定；
2、公司員工負責將客户帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好全員營銷客户登記工作，並進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。
3、業務人員負責提供客户所購房屋的位置、户型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和諮詢服務。負責督促客户按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及後期各項費用等）；負責帶領客户到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。
4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成並負責完成合同簽訂工作，並進行提交內業審核。
5、如需按揭貸款的客户，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。
6、業務人員需與客户作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。
五、銷售提成
1、按照公司規定：
（1）住宅：提成比率為3‰，客户成交後，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。
（2）商鋪提成比率為3‰,客户成交後，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。
2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客户成交後，並且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作後，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成。
3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。
以上情況：客户必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部諮詢過的客户並且做過登記的不計提成）。
為貫徹落實住房和城鄉建設部《有關抓緊對房地產開發企業經營行為進行檢查的通知》、省建設廳《有關組織開展對房地產開發企業經營行為進行檢查的通知》精神，根據x市整頓和規範房地產市場秩序領導小組會議要求，結合我縣實際，制定本方案：
一、指導思想和工作目標
貫徹落實《國務院有關堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，圍繞房地產開發中土地、建設、信貸、銷售、房價、税收等環節，開展房地產開發企業經營行為專項檢查，嚴肅查處房地產開發經營中違法違規行為。通過整治，進一步規範我縣房地產市場秩序，保障和促進全縣房地產業持續、健康發展。
二、組織領導
成立x縣房地產開發企業經營行為專項檢查工作組，縣政府分管負責人任組長，縣發改委、國土局、房產局、建管局、規劃局、物價局、國税局、地税局、人行x支行等部門負責人為成員，工作組辦公室設在縣房產局（辦公室聯繫人：x、x，聯繫電話:，電子郵箱：縣房產局主要負責人兼任辦公室主任。
三、檢查方式、範圍及時間要求
按照誰主管、誰負責，誰檢查、誰負責的原則，各相關部門結合自身職責，對全縣在建在售房地產開發項目、已出讓的經營性土地且尚未開工建設情況等進行檢查。縣房產局負責列出全縣在建、在售、已出讓經營性土地且尚未開工房地產開發項目名單；各成員單位依據職責和要求開展檢查， 6月17日前，各相關單位要將檢查結果形成書面彙總材料和表格，送縣檢查工作組辦公室。檢查工作組辦公室負責彙總檢查情況，於6月19日報x市整頓和規範房地產市場秩序領導小組。
四、檢查的重點內容及責任分工
1、土地閒置和炒地行為。堅決制止炒買炒賣土地行為，開發企業取得出讓土地使用權後，要按照出讓合同約定的`條件和期限進行開發。（縣國土局負責）
2、違法違規建設行為。開發項目應按照有關規定向縣發改委備案，並依據備案文件辦理相關手續。（縣發改委負責）
3、房地產開發企業應按照有關規定辦理規劃等手續，房地產開發項目規劃方案一經批准，任何單位和個人不得擅自變更，確需變更的，必須按審批程序報批。（縣規劃局負責）
4、房地產開發企業在項目開發建設工程中，應嚴格執行施工圖審查、施工許可、項目招投標、項目轉讓、工程質量監督管理相關規定。（縣建管局負責）
5、挪用房地產貸款、假按揭騙貸及其他違規融資等行為。重點檢查開發企業信貸、融資行為是否規範。（縣人民銀行負責）
6、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為。開發企業取得商品房預售許可證後應在規定時間內開盤銷售，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售；嚴格執行《商品房買賣合同》格式條款審查備案制度和銷售現場公示要求。（縣房產局、物價局負責）
7、違反房地產税收管理規定行為。認真貫徹執行國家税務登記制度，按規定申報納税，嚴厲查處偷税漏税等行為，重點檢查x年和x年度房地產企業納税情況，其他房地產建設項目可暫緩檢查。（縣國税局、地税局負責）
8、其他違法違規行為。各部門按職責依法查處房地產開發企業違法違規經營行為。
五、工作要求
此次房地產開發企業經營行為專項檢查工作時間緊、任務重，各相關單位要密切配合，加強協作，按照職責分工和各自檢查內容自行設計表格，及時上報檢查結果。
一、房地產開發企業預售商品房應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
（四）向住建局申請預售許可，取得《商品房預售許可證》；未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。
二、委託房地產中介服務機構預售商品房的，應符合下列條件：
（一）受委託房地產中介服務機構應依法設立，取得營業執照，並在住建局備案。
（二）受委託房地產中介服務機構不得代理不符合預售條件的.商品房。
三、房地產開發企業預售商品房必須遵守下列規定：
（一）應當向買受人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和説明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號，房地產廣告內容必須合法、真實、準確，不得發佈虛假的廣告。未取得《商品房預售許可證》的樓盤不得以任何形式發佈廣告。
（二）應當執行明碼標價的有關規定，不得在標價之外加價預售商品房，不得收取任何未予標明的費用。
（三）應當與買受人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向住建局辦理商品房預售合同備案。
（四）預售商品房所得款項應當用於本項目的工程建設，不得挪用。
四、關於對違規預售商品房有關問題的處理：
（一）未取得《國有土地使用權證》和《建設工程規劃許可證》，對外宣傳和預售不能確定具體位置的房屋，依照國家住房和城鄉建設部《關於在房地產行業開展非法集資風險排查有關工作的通知》（建房函〔20xx〕272號）精神，屬非法集資和合同詐騙行為，由公安局依法查處。
（二）已取得《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》，尚未取得《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，對外以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取預付款性質的費用進行銷售的，屬違規預售行為，由住建局依法查處。
（三）未按規定實行商品住房明碼標價、哄抬房價或價格欺詐的，由物價局依法查處。
（四）未取得《商品房預售許可證》違規發佈房地產預售廣告，或者房地產預售廣告未載明預售許可證書號的，由工商局依法查處。
（五）房地產中介服務機構未按規定到住建局備案，代理不具備預（銷）售條件的商品房，由住建局依法查處。
（六）不按規定使用商品房預售款項的，由住建局依法查處。
（七）對違反規定情節嚴重的房地產開發企業、中介服務機構，在依法查處的同時，由新聞媒體曝光，記入企業信用檔案，直至清出房地產市場。
縣住建、物價、工商、公安等職能部門要依法加強商品房市場的監管，規範商品房預（銷）售行為，促進房地產市場平穩健康發展。
五、本通知有效期為20xx年1月27日至20xx年6月30日。
土地增值税税率為四級超率累進税率，税率從30%到60%，增值額越多，税率越高。此外對於納税人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予徵收土地增值税。土地增值税籌劃的基本思路是據據土地增值税的税率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低税率或享受免税待遇。
（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業少繳或免繳土地增值税，增加了企業的效益。
（2）房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環境更加優美，配套更加完善，有利於促進房地產的.銷售和房地產開發企業品牌的建設。
【例】A房地產公司開發一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業税為1750萬元，城市建設維護税及教育費附加為175萬元，取得土地使用權費用和開發成本為20800萬元。
方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值税為6035×30%＝1810.5萬元。
方案二：在小區中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合税收優惠政策，可以免交土地增值税。投資了300萬對小區進行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質量，同時少繳了1810.5萬的税收。
一、活動背景
根據中冶尚園項目計劃，在20xx年1月14日(農曆20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動，為新老客户獻上新年大禮。
二、活動目的
1、製造新年市場熱度，加強市場關注度;
2、通過活動為新老客户加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等;
3、通過現場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客户。
三、活動理念
1、注重人氣凝聚，營造“中冶”品質;
2、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現，充分體現“看房送大禮”活動意義;
3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關氣氛活動;
4、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的'美好印象;
四、活動地址
信陽市洋山新區中冶尚園營銷中心現場
五、活動時間
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活動對象
看房、購房準客户
七、活動項目籌備安排：(1月9日-13日 基準籌備)
策劃：郭森15xxxx601
1月9日：本活動項目策劃彙報
達成初步合作意向 確定本活動方案
1月10日：組建本活動項目小組
確定本項目活動中所有執行人員
確定各種物料、設備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項目正式籌備和實施
一：房地產項目策劃所包涵內容：
一)房地產市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築佈局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
二)房地產目標客户分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
三)房地產價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
四)入市時機、入市姿態
五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
六)房地產媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
七)房地產推廣費用
現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放
二：房地產銷售策劃所包涵內容：
一)銷售現場準備
二)銷售代表培訓
三)銷售現場管理
四)房號銷控管理
四)銷售階段總結
五)銷售廣告評估
六)客户跟進服務
七)階段性營銷方案調整
第三節：房地產銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人羣、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細瞭解，所謂知己知彼、百戰不殆
三：房地產項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。四：房地產項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：房地產項目銷售思路：
一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
二)主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為説明大主題服務的
三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：房地產項目銷售策略：
一)項目入市時機選擇
理想的入市時機：所説的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，賣樓花還是賣現樓;建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再説等等。
一般應具備：根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態。
1開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2已經知道目標客户是哪些人;
3知道你價格適合的目標客户;
4已經找出項目定位和目標客户背景之間的諧振點;
5已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;6已確定目標客户更能接受的合理銷售方式;
7已制定出具競爭力的入市價格策略;
8制定合理的銷控表;
9精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案
10組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;
11盡力完善現場氛圍;
12競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13其他外部條件也很合適。
二)房地產項目廣告宣傳計劃
當我確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的必要步驟。而一個可操作的完整廣告計劃通常包括廣告週期的安排，廣告主題的安排，
廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的'最終目的降低客户成本，一切為了銷售!
三)銷售部署房地產銷售階段性非常強，如何把握整體衝擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節奏一致預熱期、開盤期、強銷期、保温期;防範銷售階段性問題如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、税費變化等。
第四節：銷售策劃原則
一：創新原則
隨着時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關係等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式
房地產營銷策劃一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兑現，實質上是一個從瞭解時市場、熟知市場到推廣市
場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客户細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗台、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的
銷售策劃不能脱離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃成果
隨着市場競爭態勢的不斷髮展，各種複雜的因素對銷售策劃進行都會產生影響，有可能銷售策劃初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，儘量使項目保持健康的銷售。
因此，旅行社之間的市場競爭將越來越激烈，市場充分競爭的結果則是利潤普遍下降。因此，各大旅行社也在尋找新的業務增長點。對旅行社來説，與酒店、賓館、運輸、景點單位的合作比較普遍，與地產商的合作則相對比較少。隨着國內旅遊市場的不斷髮展變化、旅遊市場被不斷細分，旅遊地產商和旅行社之間的合作越來越成為現實的選擇。
目前，國內越來越多的人對疲於奔波式的觀光旅遊，尤其是高端客户、成功人士，對這種旅遊方式不再認可，這也是因為這部分高端客户遊覽了更多著名的、擁擠的景點後發生的新變化。例如，根據青島嶗山景區的統計，在青島最傳統的旅遊旺季—每年7-8月份的遊客，遠遠沒有在淡季來青島旅遊的客户高端，這也驗證了這個觀點。未來的旅遊市場，越來越多的高端客户將重視休閒遊，即使到旅遊景區也會避開旅遊旺季高峯。而高端客户的商務旅遊活動則是當今及未來永恆的需求。當然，對於一些從未外出旅遊或外出比較少的人來説，普通的觀光遊仍有一定容量的市場，但隨着市場競爭的加劇，這部分市場的利潤將下降，而且，這也不是旅行社和旅遊地產商的合作點。
高端客户更重視休閒旅遊、商務旅遊。休閒旅遊，主要是讓人在一個環境優美、空氣清新、能放鬆身心的地方安靜地住上幾天，在緊張的工作生活中，讓人得到充分的休息，這種方式，也是目前發達國家國民的旅遊方式，國人的旅遊方式也必然向這個方向發展。而高級商務活動，主要包括外出參觀考察、參加各類研討或會議、論壇，在從事高級商務旅遊活動時，同步進行一些休閒活動，這對高端客户更有吸引力，他們也願意付出更多的費用去參加對他們更有意義的商務旅遊活動。相反，即使是“零團費”，對一些高端客户來説，也未必能願意參加。
休閒旅遊容易使高端客户通過購買房產而實現休閒度假，而商務旅遊則容易吸引高端客户去某個地方旅遊，兩者的有機結合，恰恰就是旅行社和旅遊地產企業細分市場、深度合作的新內容。具體來説，青島及山東的旅行社，與廣東的'地產商、旅遊企業合作點主要包括在以下幾個方面：
一是山東、廣東作為兩個超級經濟大省，兩省GDP 佔全國的20%左右，兩省擁有大量的高端客户，他們均有相互認識、交流、談合作的需求，魯粵的旅行社、地產商可以為他們提供更多服務，這是雙方合作的良好基礎。
二是兩省的高端客户均有相互休閒度假的需求，對山東及北方客户來説，希望冬季到廣東等地休閒度假、避寒，甚至過“候鳥生活”，而對於廣東等地的南方客户來説，在夏季又希望去青島等地避暑，這就為雙方合作提供更多客户資源及客户需求上的保障。
三是旅行社和旅遊地產商各有優勢。對青島的大型旅行社來説，往往擁有與當地政府部門、銀行VIP 、大企業集團等高端客户；而對於廣東的地產商來説，則有自己業主、高爾夫會員、酒店客户及眾多合作伙伴等客户資源，為實現南北的客户交流創造了條件。
總之，雙方合作過程中，把清遠漂流景點觀光、到獅子湖打高爾夫、住豪華別墅、到周邊各行業考察交流等作為合作的載體，必將給雙方的客户帶來更多的收穫，他們收穫的決不僅僅是觀光遊覽，也不是幾天的休閒，更多的是結識新的朋友、合作伙伴，開闊了視野，通過購買房產等加入了更廣泛的商務圈層。可以肯定地説，如果彼此的客户有了更大的、更高的收穫，也必然給為客户提供高端服務的旅行社、旅遊地產商帶來更多的收益。雖然青島的旅行社也需要藉助廣東當地的旅行社的幫助，但旅行社和旅遊地產開發商的合作，已經打破了傳統的異地旅遊企業之間的合作模式，而傳統意義上的旅行社之間的合作，往往難以達到更深的深度。當然，雖然上述分析是可行的，但雙方是否能有實質性的合作，還需要各方共同更加務實的探討，才能達到預期的效果。
合理利用自然資源，堅持自己的特色，發揮市場的活躍機制，嚴格控制發展節奏，同時，加大基礎設施投入，蓄水養魚，協調發展，有效保證了地產和旅遊的雙豐收。
20xx年最重要的房地產營銷工具，二次三次傳播率100%，轉化率超20%-50%，售樓現場人氣爆棚的高科技營銷工具。深圳經偉度科技有限公司自主研發的高精度的三維仿真系統(CCVRS)，其應用覆蓋城市設計、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數字城市系統的構建提供完整的解決方案。聯繫人石先生 電話：15220288295
傳統房地產產品營銷展示模式
我國房地產銷售採用期房銷售模式，在客户購房時，看不到實體現房，開發商只能提供小區沙盤模型及數量有限的實體樣板間供客户體驗。由於實體樣板間投資巨大，一般只有有實力的開發商才會提供幾套主力户型的樣板間。對於普通購房者來説，大都是非專業人士，僅僅通過沙盤模型和幾個樣板間以及銷售代表的語言描述，很難想象未來項目建成後的情形，客户的體驗感非常差。
開發商為推廣項目，往往會通過主流大眾媒體進行宣傳，由於大眾媒體請準度較差，開發商花費了大量的銷售費用，但收效甚微，如何高效的找到客户是開發商的第一要務，所謂高效指的就是花費少，且傳播面廣，目標集中。在當下的傳播渠道中，移動互聯網無疑是根本的解決之道，通過微博、微信的鏈式傳導，可以快速高效的傳遞開發商項目信息，且花費卻可以忽略不計。
採用基於互聯網的`虛擬現實技術為房地產營銷帶來的變化
基於互聯網的虛擬現實技術為房地產客户帶來全新的沉浸式3D體驗。通過基於互聯網的虛擬現實技術，可以輕鬆將房地產開發項目在電腦中以3D仿真呈現，不論是小區環境還是户型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用户可以沉浸其中，如臨其境，客户的體驗非常好，加深對項目的印象和感知，極大地促進銷售業務的開展。
虛擬現實房地產展示系統可以為客户提供更為深度的服務。在虛擬環境下，開發出多種多樣、不同風格、不同造價的樣板間，給未來業主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業主對裝修的需求。
虛擬現實展示系統實現了基於互聯網的分佈式虛擬現實場景，使得房地產項目更加便於在互聯網上進行傳播，客户足不出户便可以體驗房地產項目的優勢及特點，吸引更多的客户來實地看房、體驗。
虛擬現實展示系統可以幫助開發商進行全開發階段進行項目展示、用户體驗及反饋。在拿地階段進行項目方案評估和決策，吸引顧客參與項目方案的制定，拉近與客户的距離，節省鉅額的營銷費用。沉浸式虛擬現實場景的開發可以為開發商節省大量的樣板間營造費用，同時為顧客帶來全新的“實景”體驗。
所以，基於互聯網的虛擬現實技術為房地產營銷帶來了全新的客户體驗模式及宣傳推廣策略，在節約大量營銷費用和實體樣板間建造費用的前提下，帶來對客户更深度和更貼近的服務，在當前方式產市場大調整，開發商面臨嚴峻市場挑戰的情形下，顯得尤為重要。
第一部分：市場調研
項目背景：XX房價目前在全國省會城市排名處於倒數的位置，XX因而被評最具投資價值地區，20xx年XX的房價仍會繼續走上漲通道，輕鬆衝過5000元大關，直逼6000元大關。20xx年XX市商品房銷售均價達到了每平方米4910元，比20xx年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20xx年均價達每平方米4580元，比20xx年上漲586元，漲幅達14.6%。20xx年，XX市商住房銷售價格肯定還會上漲，漲幅不會低於6%。至於何時能突破6000元大關，還需要進一步觀察。國家將會進一步加大對房產價格的宏觀調控力度，使房地產行業的發展處於不冷不熱的狀態。過冷或者過熱，對經濟都會有不利影響。XX是全國交通、地理、商業的中心城市，基礎價值優越，近兩年鄭東新區的崛起和“鄭西新城”的建設，將使XX的房地產行業在今後更具投資價值。
第二部分：項目定位
項目名稱：西城苑
項目前景：“十年河東，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用於XX東城和西城的發展。過去十年，xx將近乎執拗地向東發展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區顯得有些落寞。但在20xx年，這種格局將被打破。加快建設XX都市區，讓XX西城迎來了全新的發展機遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。
項目簡介：鄭商地產公司承接的西城苑項目，地處XX市高新區，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業大學新校區，連霍高速擦身而過。優越的地理位置，註定要吸引所有XX市民的關注。
項目佔地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用户2666户，社區內規劃有藍山風情會所、社區活動中心、游泳池、網球場、籃球場等，以及5層退台式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯排別墅、院館級高層等物業形態。
項目競爭力分析：西城苑所處的高新區，彙集了4所河南省一流的大學：XX大學、河南工業大學、解放軍信息工程大學、XX輕工業學院。是國家級的一個產業開發區，位於XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環城快速路相聯，西四環穿區而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國際航空港30公里，對外交通條件優越。屬暖温帶大陸性氣候，四季分明，高新區水質、空氣質量上乘。規劃面積70平方公里，建成區面積30平方公里，總人口20萬，是河南省、XX市發展高新技術產業的核心區域。
根據20xx年《XX高新城空間規劃》，XX高新區將在西四環以西新建一座“高新新城”，與現有建成區、北部生態產業區、西流湖休閒創意區共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區總面積將由現在的33平方公里，擴大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產業、科技、創新、生態宜居為一體的XX高新城。
因此，將來高新區必定在人口和規模上增加一個層次，而住房的需求也讓西城苑這個項目充滿了無數的機遇。
第三部分：產品策略
產品定位：中原創新生態洋房大社區，打造湖景·休閒·綠色·生態、適宜人居的大盤，自然生態、和諧鄰里、健康生活方式。項目整體規劃堅持生態主義設計原則，崇尚自然生態，倡導健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區中心的中庭湖心景觀。採用開放式大社區、大景觀，和分組團私密性相結合的手法，形成五大組團。既能營造環境優美、鄰里和諧的大社區理念，通過多樣人行交通流線，合理佈置活動場地、休憩場地，又能保證各組團私密性的管理。項目主推產品大套、中套、小套5層退台式花園洋房，同時又在高層產品上採用創新的理念，推出空中花廊聯排小墅，院館級高層，加上風情商業街、會所、幼兒園等配套建築，營造生態環境優美，居住生活便捷的大社區。
低碳節能、綠色環保，從地產開始。
建築節能減排已成為新地產時代的主題，節能住宅、綠色住宅、環保住宅已成為房地產市場的主流，其不僅囊括了節能材料的使用，並將節能技術應用到住宅開發建設中。
價格定位：4800—12000元/平米
户型規劃：
現代簡歐建築風情，外觀簡潔、線條分明、講究對稱，運用色彩的自然過渡，營造舒適的視覺效果，出典雅、時尚、尊貴的建築氣質，富有浪漫主義塑造情感升温的友居氛圍。
户型設計説明：
户型設計從使用功能、採光、通風、材料等角度去考慮，營造健康生活，引入流行元素。如入户花園、落地轉角窗、陽光房、空中露台、一步式陽台、空中庭院、奇偶錯層等，帶來生活便利的同時，構造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗。
●私家花園
●下沉式複式
●陽光房
●開放式客廳+餐廳設計
●豪華主卧、落地拐角飄窗，270度觀景視野
●保姆房
消費者定位：
（1）經濟基礎比較好的高收入人羣;
（2）有一定經濟基礎的普通消費者；
（3）對教育環境要求較高的消費者；
（4）房地產投資人羣；
第四部分：營銷策略
（1）媒體傳播：通過牆體、車身、電視、網絡、報紙等宣傳房產項目，有利於提高項目在該地區的知名度，起到促銷的作用。
（2）折扣優惠：通過給消費者以一定的.優惠，以較小的代價拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的回籠。
廣告語：新城市，新生活。
促銷方案：通過媒體傳播效應來提高項目本身的知名度，然後舉辦一些公益項目或者文藝項目，吸引羣眾來到這裏瞭解該項目的各方面情況，再加上項目本身的一些促銷優惠活動，比如前30名客户打幾折，或者送禮品什麼的使消費者心裏感覺比較舒服實惠的方法，提高消費者來這裏買房的積極性，從而達到促銷的目的。
第五部分：結束語
綜合以上各項分析，西城苑項目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。
印花税的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法。
第一，同一憑證因載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不同税目税率，若分別記載金額應分別計算應納税額，相加後按合計税額貼花；若未分別記栽金額的按税率高的貼花，所以選種情況要儘量分別核算金額。
第二，模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的合同時，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花税目的。
第三，由於在勞務的'流轉環節中，每一次訂立合同均需繳納一次印花税，所以減少流轉環節也是節省印花税的方法。
【例】甲房地產公司將一筆價款3000萬元的工程承包給A房地產公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個公司應納印花税税額分別為：
甲公司應納印花税＝3000×0.03%＝0.9萬元
A公司應納印花税＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44萬元
乙公司應納印花税＝1000×0.03%＝0.3萬元
丙公司應納印花税＝800×0.03%＝0.24萬元
如果A房地產公司與甲房地產公司協商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同，剩餘1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應納税額不變的前提下，A房地產公司應納税額變為1200×0.03%＝0.36萬元，比原來節省税額1.08（1.44－0.36）萬元。
市場營銷方案更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷方案。
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷方案十分重要。一般來説，市場營銷方案包括：
1、 方案概要：對擬議的方案給予扼要的綜述，以便管理局部快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3、時機與問題分析：綜合主要的時機與挑戰、優劣勢、以及方案必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定方案在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用於完成方案目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案答覆將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7、預計盈虧報表：綜述方案預計的開支。
8、控制：講述方案將如何監控。
一、方案概要
方案書一開頭便應對本方案的主要目標和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級主管很快掌握方案的核心內容，內容目錄應附在方案概要之後。
二、市場營銷現狀
方案的這個局部負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1、市場情勢
應提供關於所效勞的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購置行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4、宏觀環境情勢
應説明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、時機與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為根底，找出主要的時機與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1、時機與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要時機與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把時機和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2、優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與時機和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢那麼是公司要改正的東西。
3、問題分析
在這裏，公司用時機與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在方案中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術確實立。
四、目標
此時，公司道了問題所在，並要作為與目標有關的根本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1、財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。
2、市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，那麼其必須售出90套房屋。
目標確實立應符合一定的標準：
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。
各個目標應保持內在的一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以説明，應説明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略應在此列出主要的'市場營銷策略綱要，或者稱之為“精心籌劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用假設幹種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高於競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大着名房地產代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，着重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的瞭解，並監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以到達企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作答覆：將做什麼?什麼時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算根本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算並加以批准或修改。
八、控制
方案的最後一局部為控制，用來控制整個方案的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果並發現未能到達目標的部門。
有些方案的控制局部還包括意外應急方案，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應採取的步驟。
營銷執行是將營銷方案轉化為行動的過程，並保證這項任務之完成，以實現方案的既定目標。
策略所論及的是營銷活動是〞什麼〞和〞為什麼〞的問題，而執行那麼論及到〞誰〞去執行，在〞什麼地點〞、〞什麼時間〞和〞怎麼樣〞去執行等問題。策略與執行密切相關，策略指導着執行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反應，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。
學識谷
