在人們素養不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，報告中涉及到專業性術語要解釋清楚。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的房地產調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
全區計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建築面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建築面積82.1萬平方米，佔49.5%;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建築面積39.8萬平方米，佔24.1%;營利性科、教、文、衞辦公樓宇1座，建築面積10萬平方米，佔6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建築面積33.8萬平方米，佔20.4%。
調查表明，温江作為一個快速城市化並正在萌芽成為中心城區的重要區域，處於成都西向城市羣的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨着我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅遊等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分佈上看，主要集中在光華片區，之後是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積佔全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分佈在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨着西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特徵比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：
一、特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商業樓宇佔比較大，商務樓宇佔比較小，對於發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集羣效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環境來看，交通、停車、市容衞生等問題影響着樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規範等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬件條件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，佔全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐温江。
成都商務寫字樓評定標準
三、温江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認為，温江樓宇經濟發展不夠理想，主要基於以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先後制定了樓宇經濟發展實施意見，出台了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處於起步階段。
二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關係也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由於上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇税收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。
三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出台了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，並制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出台了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利於樓宇經濟的快速科學發展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、温江樓宇經濟發展的對策思考
分析温江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑑先進地區的發展經驗，我們認為，要加快温江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立温江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，並督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。
2、合理規劃佈局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制温江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間佈局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理佈局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經濟集羣。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。
3、制定配套政策。借鑑上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示範性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件並實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業註冊率、本地納税額，或者單幢樓宇年税收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬件改造着力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閒、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。
至於具體的推進途徑和工作措施，當前應着重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤瞭解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計劃開工項目，促進其儘快開工建設。
2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的
3、快產業升級轉型步伐，實現由普通製造業向高端製造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業於一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閒臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務於園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，儘快設計建設一批甲級寫字樓，實現温江樓宇檔次的大幅提升。並且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標誌性大樓，作為温江樓宇經濟的樣板工程，並以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。
5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規範，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規範、功能完善。因此，招商營銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網絡平台，利用各種媒體及時發佈信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯繫，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織温江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。
縣級（尤其是我們中西部不發達地區的縣）房地產業具有規模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發商下的小規模企業，運作模式是購買一塊地興建一個小區或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發期一般是一二年至三五年間短期行為，開發商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業利潤一擁而上的暴富者，素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富餘人員，税務財務不精通、不熟悉，核算不能達到規範要求。給税收徵管工作增大難度：
税收徵管現狀：工作被動，徵管質量不高
一、地區觀念短期效益驅動形成干擾：近年來經濟欠發達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產業作為一個見效快、政績顯現行業得到各級政府的青睞，各地各級產生重發展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出台一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在税收上開一些口子，給依法徵税人為設置了障礙，對税務部門日常徵管工作也時有干擾。
二、行業要求不高資金密集財務核算質量低增加税收徵管難度：縣級房地產開發技術要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關行業人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數千萬元的房地產企業有十幾家，形為企業實為個體的開發商近百，良莠不一。房地產業相對又是資金密集運作行業，密集資金運作、生產週期較一般行業長、成本費用項目多、會計核算複雜的特點要求房地產企業建立規範財務核算，目前稍具規模的開發商也只是幾個股東、三兩個財務人員，幾個工程人員組成，個體開發商更是股東打包來，事事自己動手心裏一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給税收徵管工作帶來被動。
三、税收徵管手段簡單化，所得税、土地增值税偷漏嚴重：由於成本費用核算不實，建築業目前執行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大，税務部門一般以房地產銷售收入為基礎，對所得税實行定率徵收，對土地增值税按預徵率徵收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際徵收入庫房地產業營業税509萬元、所得税170萬元、土地增值税68萬元。房地產成為一個暴利行業已是一個不爭的事實，所得税、土地增值税少繳由此可風一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產業的現狀，研究其發展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業對地方經濟長遠影響，房地產業對經濟發展來講是一把雙刃劍，它的產品是不動產屬於消費行業，它創造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業那樣給地方帶來長期的持續經濟發展，過度繁榮吸引過多資金擠佔了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發是得不失，對房地產業不應有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業優惠。2、教育地税幹部克服畏難思想，採取緊盯戰術，多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態跟蹤管理，不給偷漏税者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規範行業財務核算，提高納税人自行申報率和申報準確率：税收管理單位有針對性地逐户進行納税輔導，明確税收政策並將政策出台的背景、宗旨、目的和違反政策的後果講清楚，敦促納税人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納税申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化税務稽查工作職能：税務稽查作為打擊偷漏税的職能部門，認真鑽研房地產業生產、核算業務，提高自身人員政治、業務素質，檢查時注意與相關部門聯繫協作，積極蒐集資料，夯實證據鏈，重點檢查所得税、土地增值税，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏税不法行為，加大偷逃税成本，讓心存僥倖者不敢也不能偷逃國家税收
就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局於近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
一、房地產市場發展的現狀
近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，註冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先後建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構築了
以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬户，住房建築總面積241萬平方米，户均建築面積89.2平方米，人均建築面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬餘元， 62户住房困難家庭，200餘人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建築面積1.2萬平方米，實現税費20xx餘萬元，同時為社會增加就業崗位3000餘個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建築、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。
目前，XX縣房地產業正處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房户的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大户樓房面積為主，90平方米以下的小户型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產需求增長速度將略低於前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員等部分高收入羣對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到89%，以投資為目的佔9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，説明縣內整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
房屋價格在經歷了20xx年爆增之後，政府出台了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間，預計今後幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨於平穩。
二、房地產市場發展存在的主要問題及原因
總體上説，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：
一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大户型較多，小户型較少，提高了商品房均價。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。
三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來説基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，摺合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。
四是市場信息反饋機制相對落後。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。
五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯後。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在着不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯後。
六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
七是房地產市場監管力度不夠。由於宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的自我約束機制不夠完善，還存在着想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。
八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其餘都是3、4級企業，因而羣體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
三、房地產市場發展的幾點對策
一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，着力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩衝當前大户型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障範圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。
三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。
當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選，房地產調研報告。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9%，佔gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，佔當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該説，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約佔總投資額的72%，華埠鎮約佔總開發投資額的22%，其他鄉鎮約佔6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款佔投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位，調查報告《房地產調研報告》。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金佔年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所佔比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2户型住宅佔銷售總額的45.4%，110-130m2户型住宅佔銷售總面積的30.83%，90m2以下户型佔12%，130平方米以上户型佔11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求佔商品房銷售的全部。
隨着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞台，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，佔銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，佔總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，佔個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出台後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅佔總交易起數的96.62%，房改房約佔住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規範，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兑現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓佈局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨於整合，行業集中度將明顯提高。
隨着城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨於規範整合，集中度將明顯提高，並形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脱穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出
今年上半年，惠州房地產開發投資同比增長61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬平米，其中新開工面積為140、93萬平米，竣工面積41、54萬平米。在投資增加且房地產市場加速發展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達78、13萬平米，銷售總額達23、27億元，與去年同期分別增長36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產經過幾年的徘徊發展，今年上半年出現供求兩旺、行業加速發展的態勢。
5月29日，建設部等九部委出台了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點開發90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要徵收全額營業税等措施，以期望能夠達到穩定房價的作用。政策的出台後，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費者的購買慾望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過後的二個月後，惠州房地產市場已恢復平衡。考慮到《國六條》以及相關政策出台對市場的影響，為客觀反映惠州房地產市場的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產現況
1、整體經濟狀況
固定資產投資增長平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會固定資產投資額149、31億元，增長2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個百分點。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會固定資產投資增長為51、8%，顯示今年以來的新增投資繼續保持較快的增長。分縣（區）來看，1—7月各縣（區）的全社會固定資產投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽區50、2%、惠陽區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區、惠城區緊隨其後，增長迅猛。
表一：開發投資對比表（單位：億元）
項目固定資產投資房地產開發投資
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增長（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增長（%）2、6%67、2%
第三產業投資增長強勁。1—7月，第三產業投資完成60、28億元，增長54、7%，其中，房地產開發投資完成31、37億元，增長67、2%。房地產在第三產業中的佔比從46、6%上升至52、04%，佔據第三產業半壁江山有多，成為第三產業的龍頭。
2、商品房投資與建設
從房地產開發規模情況來看，投資量持續擴大增長，開發局勢穩定良好。上半年共完成房地產投資26、28億元，其中住宅建設投資佔57、95%，商業用房佔7、1%，其它佔34、95%，市場供應以商品住宅為主，同比增長為57、7%，商業用房投資比去年下降幅度較大，所佔投資比例比去年下降10個百分點。
上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發商年初動式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峯期集中在下半年，估計下半年竣工量會大幅增長。
表二：商品房屋建設數據表（萬㎡）
項目施工面積其中：新開工面積竣工面積
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增長（%）24、7665、76—4、81
3、商品房銷售
1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷售面積97、02萬平米，增長45、3%；商品房銷售金額27、93億元，增長52、8%，商品房銷售均價2879元/平米。以上數據顯示我市受房產新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價已達2646元/平米，説明惠州市的房產交易市場在宏觀調控下，總體需求仍是平衡增長，消費者對房產未來仍然形勢看漲。
表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來源：惠州房管局、世聯數據中心）
指標數值增長率（與去年同期環比）
成交面積（萬平米）130、9817%
成交套數（套）101770、04%
成交金額（萬元）346701、323%
成交均價（元/平米）26465%
二、房地產市場分析
1、住宅商品房仍是我市房地產價格上漲的主力
從市房協調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價格指數上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價的高位，開發商重點將高層住宅作為主賣點；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價漲幅也因在政策性導向及未來發展前景等因素的帶動之下逐月遞增。
2、商業地產開始退熱，所佔份額降低較快
非住宅中商業用房投資下降較快，商業用房所佔份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長後，各項非住宅商業用房目前正在市場消化階段，而商業地產的高風險性逐漸顯現，開發商投機性行為減少，市場趨向理性。
3、房產新政對二手房存量市場影響較大
隨着國家加強市場調控，抑制市場炒作的政策出台，特別有關税收政策的實施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實施後，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現了一個集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6、1%，剔除價格因素，實際增長4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款餘額575，56億元，比年初增長10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長9、1%。由於住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查户中抽取的50户居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意願足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今後經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房借款增幅較大，表明本市的房產交易市場需求仍較旺盛。
三、房價走勢分析
1、住宅品質的提升，推動房價上漲。新增供應來看，惠州市項目的開發水平和建設檔次在不斷提高，樓盤品質越來越高，房地產種類也更加豐富，湧現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤和花園住宅小區，房產開發商對居住小區的功能、綠化環境、新型建築材料的使用以及房產營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優良的居住環境、房價較低且穩定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業，也吸引到深圳發展商到惠州挖金。另外，從經濟上來看，隨着中海殼牌項目的正式投產，在大項目的帶動下惠州經濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務往來將比往年增加數倍，這也將推動深圳人在惠州置業以及品牌發展商湧入惠州。
3、隨着土地交易的規範化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關節能建築政策的實施，建材的升級換代，人工等相關房地產建設要素的價格上漲提升了房地產的開發成本。
表四：近五年惠州房價情況
年份商品房價格（元/平米）同比增長
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、國家房地產新政對我市房地產市場形勢的影響
當前，“國六條”、“國十五條”細則的出台，引起地產界較大震動。從惠州訕的房地產發展情況來看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，並在今年9月底前公佈；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平米以下住房（含經濟適用房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。這是我市房地產進一步發展的焦點問題。
國家房地產新政出台後，市國家及時召開開發商座談會，聽取各方意見，並要求業務主管部門儘快組織調研，向市國家反映情況。惠州建設局會同市房產局、房協於6月份展開為期一個月的專題調研。從調研得到的數據來看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所佔比例最大，佔總比的58、12%，整個住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構户型也明顯偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查彙總表
類別小於90平米套數所佔比重90—114平米套數所佔比重大於144平米套數所佔比重
惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%
博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%
龍門縣19615、56%95375、63%1118、8%
惠陽區102315、39%410561、78%151922、85%
惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%
大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建設局委託惠州市社會經濟調查隊進行了住房消費意向的調查。從購房目的來看，自住性需求佔86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只佔13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別佔到58、1%和18、3%，這與本地客户為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，佔60、2%，同時還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只佔27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大户型較受歡迎。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受範圍之內。
目前，惠州市正處於大力發展第三產業時期，房地產業成為加快發展第三產業的重點行業，並明確提出“以滿足市場需求為導向，加強管理，科學調控，大力推動房地產向規模化、高水平發展，做大做強房地產業”。並提出堅持“節約土地、價格合理、供求平衡”原則，科學調控土地供應增量和商品房價格，保持房地產市場價格的穩定的供需總體平衡。同時要推廣綠色節能建築，推動房地產業增長方式的轉型和產品的創新，促進房地產開發和交易市場健康有序的發展。同時，也應根據當地的實際情況宏觀把握市場，防止房價的大起大落，促進經濟的健康發展。
近年來，我國的房地產業快速發展，始終保持20%-30%的增幅。03年後，國家陸續出台房地產調控政策，對房地產業開發經營進行調整，05年之後調控力度不斷加大，對全國房地產業發展格局產生了深刻影響。在宏觀調控的情況下，我市剛剛起步的房地產業面臨着較大考驗。為進一步促進我市房地產業健康持續發展，結合國家宏觀經濟調控，現對我市房地產業分析如下：
一、我市房地產業發展現狀
98年住房體制改革後，我市房地產市場有了實質性的啟動，發展受當時經濟低迷的影響，行業發展較為緩慢，投放市場的房地產項目較少，房地產企業整體水平不高，住宅小區開發水平較低，規模很小。特別是我市長期存在沿街商住樓過度開發現象，粗放型的發展建設和經營方式造成零星式、沿街一張皮式開發，城市缺乏整體規劃，城市基礎配套設施跟不上，市容市貌髒亂差現象長期得不到改善。
20xx年以來，經濟的恢復性增長使我市房地產業開始逐步走上發展的快車道。近幾年來，土地市場活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場投放量迅速增加（近幾年投放市場近90萬M），房地產企業蓬勃發展，羣眾消費熱情高漲，房地產業已成為推動我市經濟增長和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我市房地產開發項目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米，20xx年出讓土地473161平方米，20xx年出讓土地115047平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預計全年可達254000平方米）。同時，土地投放逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變，房地產開發規模越來越大。
2、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我市的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟的大舉進入。目前活躍在我市房地產市場的開發企業由前幾年的寥寥數家發展到現在的二十幾家，極大的促進了我市房地產市場的繁榮。
3、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。 近年來，我市房地產業發展迅速，投資規模日益擴大，尤其從20xx年開始，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產投資已佔全市固定資產投資的60%以上，成為拉動投資增長的主要力量。
二、房地產市場需求狀況
我市20xx-2010年規劃綱要中提出了到20xx年我市總人口21萬人，城市規劃區面積21KM的發展目標。住房建設規劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬M的需求目標。05至08年按照實際施工面積，我市到今年末供應市場商品房面積接近90萬M（由於缺少相關部門統計數據，目前商品房空置率還不掌握，具體數字 2 22
2出來後再做詳細分析）。由於規劃與實際尚有較大差距，加之近兩年來違規建設面積較大、房地產項目市場投放量過於集中，造成階段性供大於求。
根據上述指標，結合我市經濟發展勢頭較好，我市實際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨着舊城改造的持續以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求，這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。
三、當前我市房地產市場存在的主要問題
1、房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
2、城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來較大影響。
3、房地產開發結構不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長。商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
4、市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。市場和消費者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場銷售。
5、住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設剛剛啟動。商品住宅價格提升過快，整體價格偏高。
四、幾點建議：
1、加大拆違力度，擴大高端市場範圍。
前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的羣體，這一消費羣體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，加之前一時期私人違章建房，已消耗了這一羣體的大量購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第
二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴格控制私人違規建房，將這一部分購買力推向市場。
2、改善供應結構，激活中低市場。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費羣體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
目前，尚未購房的和大部分房改房住户這些中低收入消費羣體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。激活這一中低收入消費羣體，將給我市房地產業帶來極大的發展。影響這一羣體住房消費的最主要制約因素是價格，開發適合這一羣體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m户型、城區80-100m户型)，將激活我市中低住房市場。
3、加強住房政策性保障，引導結構調整，完善住房供給體系。 科學合理投放經濟適用房，加強中介服務，鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
4、加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。 保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我市房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過對居住用地的功能、佈局調整，調控商品房的開發結構；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求；控制單體開發建設有利於開發的規模化；控制私人建房有利於住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場，以增強政府對土地市場的調控監管力度。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，抑制投機需求和過度超前消費。
5、儘快建立房地產市場信息披露制度，及時向社會通報市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
二〇〇八年七月二十四日
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配製度貨幣化改革後，隨着全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出台了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出台，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般湧現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷髮展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場羣體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛湧入鳳岡，是由於這裏的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的税費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、XX至XX年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況
（1）XX年開發情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，佔總投資的68%。
（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協税護税情況：嚴格執行税收"一體化"管理規定，按規定搞好協税護税工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項税收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約佔總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房户都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在户型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由於商品房的開發建設，原來的集資建房户、房改房户和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房户、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費羣體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該説，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。鳳岡縣的購房羣體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。
3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市常目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發佈虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出台了一系列整頓和規範房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、税收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產開發累計投資額445、97億元，同比增長27%，20xx年1—2月房地產開發完成投資額77、2億元，同比增長41%。xx年以來平均銷竣比為2、64，xx年全年呈現供不應求的局面，但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
xx年1—2月份商品房銷售均價為5331元，同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%，但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小户型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、xx年以來南京商品房銷售情況，xx年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米，現房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16、23%，現房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27、83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是xx年末到xx年初房價有略微的下降。
從每月銷售量來看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，佔全市總成交量的14、8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落户，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落户的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由於江寧區房價相對較低，環境較好，並有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠於即將開通的地鐵2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比xx年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小户型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米，比xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。xx年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。xx年南京市住房建設計劃總量與xx年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小户型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
近年來，隨着住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998—20xx年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999—20xx年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，佔當年供應總量的44.4%。20xx年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別佔總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是佔絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—20xx年房地產開發投資額波動較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據20xx年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止20xx年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脱穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20xx年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20xx年個人購房信貸也只有623萬元，僅佔信貸總額的0.99%，而在20xx年個人購房貸款額就有8554萬元，比20xx年增長13.7倍多，佔貸款總額的8.95%。隨着政府宏觀調控干預，到20xx年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20xx年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷髮展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，20xx年又規範了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷户的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建築面積達到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登記的有215户（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，20xx年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨着經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契税、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款餘額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾係數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上説，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大户型較多，小户型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。20xx年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以説房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬平方米，20xx年則上升為5。4121萬平方米。20xx年，我縣商品房均價由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而羣體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規範。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關係，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，儘可能滿足不同層次住宅需求。隨着城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖鋭。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閒置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規範商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規範房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝着產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規範市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單户建築面積，優化户型空間，改革建設户型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規範發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮範圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據瞭解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可説是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別於“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構築‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、遊在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為温州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域範圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，20xx年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這裏雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。20xx年，我縣户籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期20xx年户籍人口為85。88萬人，遠期20xx年户籍人口為88.41萬人。目前，隨着該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及諮詢服務等收入比較高具有購房能力的人羣比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人羣實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑑裏數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨着經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬户為基數，按每年每户增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閒置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
隨着城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批准預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505户，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700餘套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峯，這説明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫於資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，羣眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪註冊的房地產企業現有40餘家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響羣眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出台了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源於社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由於泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷户購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是羣眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費羣體存在房屋還有降價可能或政府還會出台更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓後存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出台新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的准入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓羣眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出台的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出台的一些政策措施再作進一步完善，出台補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
8、加大對羣眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發羣眾的購房慾望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
近年來，xx地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和税收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏着一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強税務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
（一）企業之間合作建房不按規定申報納税。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照税法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關税收，應該申報納税。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納税。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了税款。
（二）以開發房屋抵頂所欠建築商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應税收入，少繳納了企業所得税。以房屋抵頂拆遷户補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得税。
（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應税所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得税。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得税。
（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業税和企業所得税的目的。虛開發票減少計税依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業税，土地增值税所得税等税收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契税後，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納税款的計税依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納税款的“雙偷”。
（五）代收款項偷逃税。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業税，所得税。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納税。
（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃税款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得税。
（七）與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由於業務往來頻繁，利益關係密切，互轉收入和費用存在着很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃税款。
（八）多列預提費用。一些企業採用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對多提費用的餘額不及時調整、衝減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納税所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重複計提“預提費用”，藉以偷逃税款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得税。具體表現為：
（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
（2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得税。
（3）多列利息支出和經營費用。
（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業税收管理的對策和建議
（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。並對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員瞭解被調查企業整個樓座的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得税數額。
（二）建立涉税信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉税信息。二是加強信息分析比對，對差異户進行實地核查，及時發現和解決漏徵漏管問題。三是加強信息交換，進一步瞭解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納税申報資料，強化控管。
（三）加強銀行賬户預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬户進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保税款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，瞭解關聯企業之間的業務往來關係，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
（四）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納税户的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建築安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對不符合查賬徵收條件的，嚴格按所得税核定徵收辦法核定税款徵收。
自20xx年年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出台了一系列支持房地產業"穩需求、去庫存、控風險、促轉型"的房地產新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，"要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展"。隨後，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為20xx年我國五大經濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，"以加快户籍制度改革帶動住房等消費"。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。
近日，市委黨校科幹二班第五調研組分別到市房管、規劃、國土等多個職能部門進行走訪，瞭解了我市房地產庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產企業的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調研報告。
一、我市中心城區房地產庫存情況
截至20xx年12月31日，中心城區累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化週期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化週期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化週期63個月。
1、從中心城區商品房類型結構看，住宅263.4萬平方米，佔待銷商品房總數的67.6%，工業廠房7.36萬平方米、佔1.89%，商業101.87萬平方米、佔26.15%，辦公6.48萬平方米、佔1.66%，其他10.51萬平方米，佔2.7%。
2、從中心城區商品住房面積看，單套建築面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別佔總數的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別佔總數的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別佔總數的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別佔總數的6.03%、10.83%。
3、從中心城區商品房銷售情況看，20xx年，中心城區共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建築面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別佔總數的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別佔總數的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別佔總數的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城區庫存商品房367.74萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化週期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65萬㎡，去化週期19月，較去年年底減少4個月。
從上述數據可以看出，20xx年我市中心城區商品房庫存量和銷售量均出現增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。
對比相似情況的十堰市，我市房地產去庫存壓力也大體相同。據房產在線統計，截止到20xx年6月30日，十堰城區累計可售住宅套數為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區累計可售現房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區累計可售現房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區可售現房843套，可售面積約93613.05平米，各區域都有大量的可售現房。而根據十堰目前現狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止於6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。
二、我市房地產庫存量偏大的主要原因
1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內、省內很多三、四線城市一樣，出現了土地供應節奏過快的局面，據不完全統計，截至20xx年年底，我市中心城區通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產開發用地超過4000畝，而據分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是説，現行已經出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處於高位。
2、市場需求相對不足。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、户籍等制度的配套配套，還需要確立產業支撐。然而荊門實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求並不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的幹部職工成為市場的主體，但由於近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，儘管省、市出台了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產税、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市"三化"同步建設和棚户區改造步伐雖然大大加快，但被徵收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
三、我市已採取的去庫存措施
針對我市商品房庫存量大、消化週期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措來抓，出台了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。
1、政策引導去庫存。從20xx年9月至今，我市出台了《關於促進全市房地產市場持續健康發展的實施意見》(荊政辦發[20xx]50號)、《關於創新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發[20xx]38號)、《關於進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關於調整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優化房地產市場環境、加強房地產行業監管等方面激活樓市，政策主要亮點體現在"二個創新(創新保障性住房房源籌措方式、創新棚户區改造安置方式)"、"三個調整(調整普通商品住房繳納契税的基數、調整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調整商品房預售許可條件)"和"五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落户條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和户型調整限制)"。該系列文件的出台，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關於創新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，採取政府採購的方式，按照"價格合理、面積合適、質量合格"的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發企業將符合條件的商品住房轉軌為保障房,鼓勵有實力的房地產開發企業、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發[20xx]38號文件精神，啟動收購温州大廈小户型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經撥付收購資金217萬元，開發企業將於今年8月交付使用。
2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚户區改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出台了《荊門市中心城區棚户區改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房徵委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關於規範中心城區拆違補償政策的意見》(荊政辦發[20xx]44號)，在棚户區改造和控違拆違中,採取被徵收人自主安置、政府採購房源安置、政府搭橋被徵收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區海慧溝拆違是荊門市20xx年度"一號工程"，該片區共有違建樓11棟，房屋405套，總建築面積3.774萬平方米，涉及住户307户。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規定違建户全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，採取競爭性談判、政府公開徵集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區中徵集646套房源供違建户選擇，307户全部在上述三個小區中全部安置到位。去年市中心城區棚改貨幣化安置總共1821户，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按户均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區近20萬平方米的商品住房庫存。
3、市場引導去庫存。去庫存的真正主體在企業。我們在完善房地產市場預警預報體系的基礎上，按照"日統計，月監測，季分析"的時間節點，每季度召開一次房地產市場形勢分析會，定期公佈房地產市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數量、房地產開發投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結構等情況，一方面引導開發企業通過營銷模式電商化、建立線上社區服務平台、構建"醫養結合"新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業用房的特點，積極引導開發企業探索商業綜合體、工業地產、旅遊地產、養老地產、農業地產等新領域，促進商品房開發類型多元化。20xx年，我市中心城區共批准預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，佔總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產中，屬工業地產的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創業中心等項目佔了總量的19.4%，從參加座談企業高管發言中我們瞭解到，他們採納分析資料後，及時對未施工項目在户型設計、住宅與商業用房比例作出調整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現瞭如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養老醫療類地產，企業項目種類呈現多元化趨勢。
三、對我市房地產去庫存的建議和對策
房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起着舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對於保持房地產市場持續平穩健康發展，對於促進經濟平穩較快發展、防範社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據我市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今後一段時期主要抓好以下幾方面工作：
1、繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展
房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的複雜性、艱鉅性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、税收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。
2、合理引導，積極鼓勵住房消費
一是積極推動農民工市民化。對選擇進城落户的新市民，其農村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不願辦理户籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衞生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮居民子女同等待遇,由所在區教育部門統籌安排入學。明確土地"雙掛鈎"中補償給農民的資金，可以到城區購買商品住房。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自願有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。二是實行購房補貼優惠和房票政策。可借鑑外地經驗，對在市城區購買新建商品住房的，由購房人憑網籤合同備案證明和完税憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區內國有、集體土地上房屋被徵收的，被徵收人可憑"房票"自願選擇某一房地產項目安置，並可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被徵收房屋的市民可用"房票"自購商品房，抵扣購房款時由參與"房票"安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過"房票"金額的部分免徵契税。三是充分發揮住房公積金的支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件,將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農民、個體工商户納入住房公積金制度的覆蓋範圍，支持繳存住房公積金的新市民、農民、個體工商户利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調劑機制，在全市範圍內實現資金盈缺調劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。
3、創新商品房消化渠道，打通"三個通道"
重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用於公租房配租。二是貨幣化安置範圍由棚改項目向所有房屋徵收項目延伸。對城市規劃區範圍內城市基礎設施建設等因公共利益徵收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被徵收人自主安置延伸。重點就是搭建徵收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被徵收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被徵收人個性化多元化住房需求。
4、推進供給側改革，確保市場有序供應
一是合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，並根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、佈局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閒置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。二是優化住房及用地供應結構。對於在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建築規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用於國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。
5、配套相關政策，優化發展環境
一是落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的'合理融資需求，並提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批週期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，於下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。二是積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規模化、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規模化經營。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，過先租後售、共有產權等模式運營商品房。三是優化發展環境，不斷規範市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關税費，並控制好土地出讓價格。進一步規範市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售後包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，儘快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。五是充分利用互聯網優勢，搭建好樓市交易平台，讓房地產交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業。
自去年下半年以來，國家相繼出台了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會羣眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產市場發展現狀
(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的數據：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒佈實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500餘套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內整體經濟發展呈下行態勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出台後，促使剛需型購房羣體駐足觀望，改善、投資型購房羣體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降温
今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪瞭解，今年一月以來，受《條例》頒佈實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產税不久將開徵的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降温，租金環比下降明顯。由於去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨着巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降温。今年春節後，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態影響市場
通過對100名社會羣眾(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商户，離退休人員)進行入户面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，羣眾表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌着《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施;對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出台配套政策，羣眾處於觀望狀態;再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急於出手”，所佔比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、羣眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產、遺產税開徵夯實基礎”等其他衍生作用，但存在着主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產、遺產税開徵夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，羣眾在認知《條例》的作用意義上存在着主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施後最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閲機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被徵過高的税。”表明公眾對輿論傳導的房產税、遺產税等税開徵的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公佈相關政策實施時間表，利於羣眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程序是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應儘快出台落實。
三、新政影響初現，程度尚需觀察
(一)企業多措並舉適應新政
為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極採取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家採取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的項目進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步;同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。
二是二手中介多措並舉、促成交易。面對二手房交易市場供大於求的局面，部分企業首先取消看房佣金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過户、納税報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時採取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通説明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續觀望
一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大於需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源湧現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關政策儘快出台。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由於《條例》實施現屬於試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產税實施時間表等儘快出台，利於社會羣眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出台，博弈心態將凸顯
3月30日，五部門相繼出台降低二套房購買首付及調整徵收營業税期限相關政策，標誌着新一輪房地產刺激政策將進一步衝擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業税雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由於《條例》實施、房產税實施方案未出台的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現將羣眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通羣眾，利用電視、網絡、報紙、微信等採取通俗易懂、羣眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保羣眾清楚瞭解不動產改革方案和《條例》實施細則，並給予支持配合，為不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實羣眾基礎。
二是強化責任落實，出台配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出台配套政策，如改革後監管及個人信息隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產徵税的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合羣眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規範登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行為，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護羣眾合法權益。
四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監測和行為監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序運行。
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢
一、東莞市房地產發展狀況
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次於製造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關於常平（xxxx~xxxx）經濟發展戰略預測：xxxx年、xxxx年和xxxx年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；xxxx年、xxxx年和xxxx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮xxxx年、xxxx年和xxxx年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；xxxx年、xxxx年和xxxx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃xxxx年、xxxx年和xxxx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中xxxx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門户”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特徵，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分佈聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分佈常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小户型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分佈金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，並期主要以外銷為主，開發以大户為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買佔80%，本地人購房以三户為主，面積要求在大，對住户要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分佈金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小户型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品户型設計針對港人設計，目前港人購房所佔比例僅僅xx%左右，而陽光山莊xxxx年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客户向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田
麗園，旺角新城，xx年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依託。
5)麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底藴與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位於常平東面鐵路旁邊分佈有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅遊景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，户型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其户型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售户型有二户至三户。早期以香港人為主，後期購房以外地人和本地人為主，佔比例的80%，其户型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，户型設計新穎超前，户型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於xx年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客户訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客户量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三户及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區湧現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20xx年,我縣房地產的主要行業税費(營業税、企業所得税、土地增值税、契税)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研些認識與思考。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里城市化率36.75%。根據20xx年統計數據表明，我縣城區常住人口約城籍約3萬户，城區現有居住建築面積約240萬平方米。
(二)房地產開發與發展情前，級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：20xx年開發量米，成投資0.56億元;20xx年開發量達14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20xx年開發量35.9萬米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。
(三)商銷售及價格情況：20xx年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價米;20xx年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/方米;20xx年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方;20xx年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20xx年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。
需求方面分析：
一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨着城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。
二是居民改善居住條件的升級性需求。
三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。
四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。
五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少羣眾將投資投向向房地產業。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是税費增加推動成本上升。房地產方相關的税費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。
(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，着象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建模小，檔、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜層次感(三)樓盤户型比例不盡合理。目房產場上的住房主要以90平米-140平米的户型為主，而小户型的住房為數，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大户型的房屋結構開成本較户型來説要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小户型住
(四)資金鍊緊張。典的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的(五)房地開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來説，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來説還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇1律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。
(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。
三、加快我縣房地產市場發展的建議
針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來繞山水宜居的旅遊城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市率品位得到進一步提升。
(一)制定產業發展詳規。把房地產業發入縣經會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支產抓繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展實建項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發機制外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻合修編全縣總體規劃，儘快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完住建細規劃，為打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開發每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條做到計地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬米右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20xx]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開發梯次結構。
一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。
二是控制住房建設户型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。
三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。
四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。
(五)優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本着“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，並預府要不斷加大投入,着力改善道路、交通等城市基礎設施,加強教等民生工程建設,創造良好的人文居住環境,以吸引實力房我縣投資。
(六)破解產業資金瓶頸。受20xx年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當行與房地業之間的“紅娘”，建立良好的組織平台、運行平台、管理平成政地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。
(七)培育龍頭企業。引導產過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念規的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資我房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣
(八)保障低庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動共濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。
(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。
(十)規範房地產市場。
一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;
二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。
三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。
學識谷
