2017房地產估價師企業活動高頻考點

房地產估價師職業資格保險制度已經具備了設立的基礎,因此房地產估價師具備一定的專業能力。下面本站小編為大家整理的房地產估價師企業活動高頻考點，希望大家喜歡。

企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合併、兼併、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價①首先應瞭解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價;②其次應瞭解是否改變原用途以及這種改變是否合法，並應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。

1、權屬發生轉移的。企業合作、合資、股份制改組、合併、兼併、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意①破產清算與抵押物處置類似，屬於強制處分，要求在短時間內變現的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業兼併類似，若不允許改變用途，則購買者的範圍受到一定限制，其估價宜低於公開市場價值。

②企業合資合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發生轉變。如發生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來發展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，採用假設開發法和收益法進行估價;如果繼續使用，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，採用市場比較法和成本法進行估價。

2、房地產權屬不發生轉移的。企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。③企業聯營中的房地產估價，主要是為確定以房地產出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發法，也可用成本法。

3、估價假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用;在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業資產的一個組成部分的最高最佳使用。

1、某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩棟房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩棟房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩棟房屋中一棟為廠房，另一棟原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。

應根據(　　)對該兩棟房屋進行估價。

A.房屋所有權證上記載的用途

B.估價人員現場勘察結果的`現狀用途

C.企業改制、資產重組後該兩棟房屋擬確定的用途

D.該兩棟房屋可以獲利最多的用途

正確答案A

2、將該兩棟房屋的用途由工業改變為其他，應通過(　　)途徑。

A.自行改變

B.經上級主管部門批准改變

C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續

正確答案D

3、該工廠若將該兩棟房屋投保火災險，則其為保險目的評估價值應為(　　)。

A.該兩棟房屋的正常市場價值

B.該兩棟建築物的重新建造成本

C.該兩棟建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值

D.該兩棟建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值

正確答案C

4、該工廠若為擴大經營而籌集資金將兩棟房屋抵押，則其為抵押目的評估價值應為 (　　)。

A.該兩棟建築物的抵押評估價格之和

B.該兩棟建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩棟建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

D.該兩棟建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

正確答案B

一、學習要先見森林後見樹木

當我們決定考房地產估價師時我們要第一個任務就是要了解一下房地產估價師具體要考察哪些知識，打開教材的目錄知識框架要了然於胸。好的大森林看到了，接下來就要開始具體的章節學習。在學習章節知識時我們看教材切記囫圇吞棗，死記硬背。房地產估價師中有很多知識點都需要我們進行理解性的記憶，而不是死記硬背，這樣會浪費很多的時間，結果還是事倍功半。所以考生們一定要學會理解性的記憶，與實際工作結全起來。這樣對考試是有利而無害的。

二、盲目劃分重點與非重點，對重點部分投入過多精力，對非重點部分一目十行，草草帶過。

考試時考到的就是重點，考不到的就是非重點。所以考生在備考前必須做好複習計劃，根據考試大綱的內容來確定重點、難點。以便於進行有針對性的複習。所以各位考生需要先制定詳細的學習計劃，並保證學習進度。在學習時可以結合網絡的課程對需要掌握的內容,產生總體印象。聽不懂的地方也不要抓住不放,避免一個問題卡住,解決起來耽誤時間,影響進度。第二遍是重點把握,緊緊抓住每章節論述的主要問題去理解,把各知識點之間的內在聯繫和區別摘清摘準,防止概念混淆,張冠李戴。

三、注意方法,專心考試,才會有好成績。

看書學習的方法很重要,如方法不當,就會事倍功半,考試的臨場發揮也是取得好成績的關鍵。我們學習時還要注意這麼幾點:

1.重視教材中的例題。

2.對於書中前後互相矛盾的地方、少數難點或明顯錯誤處可以放棄,這些一般不會考試。對於專業性很強的內容,不要深究。要以教材為準去記憶。

3.對與自己工作性質接近的內容,理解起來比較容易,與自己工作關係不大的看起來就有些困難,這些內容就應該反覆看,才能理解。

4.平時看書耍圈閲重點,臨考瀏覽一遍加深印象,只要掌握了培訓教材的基本內容,臨場發揮正常,就能取得好成績。