房地產開發與經營與管理練習試題及解析

1.下列關於房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是( )。

A.債權人通常是商業銀行

B.不能用於償還土地購置貸款

C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權

D.還款資金來源通常是銷售收入

2.下列融資渠道中，屬於公眾市場債務融資形式的是( )。

A.發行公司債券

B.權益型房地產投資信託基金

C.發行股票

D.商業銀行貸款

3.新設項目法人資本金籌措渠道不包括( )。

A.政府政策性資金

B.國內外企業入股的資金

C.個人入股的資金

D.資產變現的資金

4.進行融資方案分析時，屬於融資結構分析的是( )。

A.債務融資成本分析

B.資金佔用費分析

C.資本金與債務資金的比例分析

D.擔保費分析

5.下列關於寫字樓租金的表述中，正確的是( )。

A.基礎租金是租户能接受的最低租金

B.基礎租金低於市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平

C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低於基礎租金

D.寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建築物內的位置有一定差異

參考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D

某開發商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建築容積率為1.6,規劃建設用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發建設週期為3年,(其中準備期6個月,建設期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入,如果項目建成後的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的`税費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發商成本利潤率是多少?

答案:

(1) 項目總開發價值:

項目總建築面積: 40000×1.6=64000平米

總銷售收入: 4700×46000=30080萬元

銷售税費: 30080×6.5%=1955.2萬元

項目總開發價值: 30080-1955.2=28124.8萬元

(2) 項目總開發成本:

土地成本: 1000×64000=6400萬元

建造成本: 1400×64000=8960萬元

專業人員費用: 8960×8%=716.8萬元

管理費用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元

財務費用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元

b建造成本專業人員費用管理費用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元

c財務費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元

銷售費用: 30080×2.5%=752萬元

總開發成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3) 開發商成本利潤率:

開發商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

多項選擇題

1．房地產投資也有缺點，這些缺點表現在（ ）

A變現性差

B投資額巨大

C投資回收週期長

D需要專門的知識和經驗

E具有過人的膽量和風險承擔精神。答案：ABCD解析：不包括E項。

2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。

A抵押物的流動性

B貸款期限的長短

C通貨膨脹的預期

D貸款企業的信用等級

E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。

3．金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（ ）。

A企業資信等級

B項目基本情況

C市場分析結果

D財務評價指標

E貸款擔保方式答案：BCD解析：金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結果、財務評價指標

4．寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（ ）確定。

A消費價格指數

B商業零售價格指數

C上證價格指數

D建安工程價格指數

E中房價格指數答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。

5．對置業投資來説，房地產投資的經濟效果主要表現為（ ）方面。

A銷售收入

B物業增值

C減少納税

D股權增加

E 租金答案：BCDE解析：對置業投資來説，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業增值、減少納税、股權增加等四個方面。