2017房地產估價師《案例分析》重點題及答案

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　2017房地產估價師《案例分析》重點習題

(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批准後重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是(　　)。

A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告

D.視委託人要求進行估價並出具估價報告

2.委託人要求估價機構按照委託人的估價目的對甲、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為(　　)。

A.可以按委託人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

B.只能對兩個廠區的土地進行估價

C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

3.對乙廠區土地估價的思路應當是(　　)。

A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D.用假設開發法估價，先估算其改造完成後的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售税費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的税費

(二)某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。

4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按(　　)評估。

A.商業用途

B.工業用途

C.估價師確定的用途

D.商業與工業混合用途

5.若委託方提供了上級公司允許該房地產改變用途的説明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委託評估時應按(　　)評估。

A.商業用途

B.工業用途

C.估價師確定的用途

D.委託方確定的'用途

6.若委託方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途為(　　)。

A.工業用途

B.商業用途

C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響

D.商業用途，並考慮補地價因素的影響

7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下説法中，不正確的是(　　)。

A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響

B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響並予以扣減

C.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果不能成立，需另行評估

D.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果應適當調整

(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年淨收益為200元/m2，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)報酬率為10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6 年後建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用後，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。

8.獲知興建火車站後該宗房地產的價格為(　　)元/m2。

A.2983.72

B.3203.78

C.3693.42

D.5000元/m2

9.收益法的本質是(　　)。

A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值

B.以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值

C.將房地產收益直接資本化

D.將房地產收益報酬資本化

10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來淨收益的現值之和，該價值的高低不取決於(　　)因素。

A.未來淨收益的報酬率

B.未來淨收益的大小

C.獲得淨收益期限的長短

D.獲得淨收益的可靠性

參考答案：(一)1.B2.C3.D　　(二)4.B5.B6.D7.A　　(三)8.C9.A10.A

　　2017房地產估價師《案例分析》重點習題

單項選擇題

(一)某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。

1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下説法正確的為(　　)。

A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)應通過下列途徑中的(　　)。

A.自行改變

B.經上級主管部門批准改變

C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續

3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為(　　)。

A.該兩幢建築物的抵押評估價格之和

B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

D.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為(　　)。

A.該兩幢房屋的正常市場價值

B.該兩幢建築物的重新建造成本

C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值

D.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值

(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建築面積為460m2。因年久失修，經房屋鑑定部門鑑定為危房，由上級總公司批准改建，建築面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某機構對該寫字樓進行估價。

5.能否改建的最終批准權在(　　)。

A.政府房地產管理部門

B.政府規劃管理部門

C.政府土地管理部門

D.上級總公司

6.評估時依據的建築面積應為(　　)。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三個面積都不行

7.該公司委託評估應選擇(　　)。

A.房地產管理部門