2017房地產估價師物業管理複習試題

要想在房地產估價師的考試中取得好成績，就必須多做物業管理的測試題。下面本站小編為大家整理的房地產估價師物業管理複習試題，希望大家喜歡。

1、物業甲為寫字樓專案，2003年末價值為000萬元，預計2004年末價值為00萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為 50%，則2004年該物業的價值的標準差為0%：物業乙為高爾夫球場專案，2003年末價值為000 萬元，2004年末價值為200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，( )投資風險更大。

A、物業甲

B、物業乙

C、一樣大

D、無法判斷

答案：B

2、市場利率的多變性直接決定於資本借貸的供求對比變化。( )

A、對

B、錯

答案：A

3、房地產開發投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建築業、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”，( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。

A、農業經濟稅收

B、工業生產帶來的利潤

C、商業經濟經營帶來的巨大財富

D、與房地產有關的收入

答案：D

4、運用投資組合理論指導房地產投資活動的目的是( )。

A、在固定的預期收益率下使風險最低

B、使收益率最高

C、在一個預設可接受的風險下使收益最大化

D、減少投資

答案：AC

5、( )是指當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現了空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

A、房地產泡沫

B、房地產市場中的過度開發

C、房地產適度經營

D、房地產過剩

答案：B

6、投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的( )。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、專案可行性研究

答案：D

實物期權，一種期權，其底層證券是既非股票又非期貨的實物商品。這實物商品自身(貨幣，債券，貨物)構成了該期權的底層實體。又見股票期權(equity option)和指數期權(index option)是管理者對所擁有實物資產進行決策時所具有的柔性投資策略。

在公司面臨不確定性的市場環境下，實物期權的價值來源於公司戰略決策的相應調整。 每一個公司都是通過不同的投資組合，確定自己的實物期權，並對其進行管理、運作，從而為股東創造價值。 實物期權法應用金融期權理論，給出動態管理的定量價值，從而將不確定性轉變成企業的優勢。

最初用金融期權理論來審視戰略投資的想法源於摩西·魯曼發表在哈佛商業評論上的兩篇文章：《視投資機會為實物期權：從數字出發》 (Investment Opportunities as Real Options：Getting Started on the Numbers，1998年7-8月刊)及 《實物期權投資組合戰略》(Strategy as a Portfolio of Real Options，1998年9-10月刊)在後一篇文章中，摩西·魯曼寫道，“用金融觀點來看，企業投資更似一系列的期權，而不是穩定的現金流”。

實物期權(real options)的概念最初是由Stewart Myers(1977)在MIT時所提出的，他指出一個投資方案其產生的現金流量所創造的利潤，來自於目前所擁有資產的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃，所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產，故將此性質的期權稱為實物期權。

Black和Scholes的研究指出：金融期權是處理金融市場上交易金融資產的一類金融衍生工具，而實物期權是處理一些具有不確定性投資結果的非金融資產的一種投資決策工具。因此，實物期權是相對金融期權來說的，它與金融期權相似但並非相同。與金融期權相比，實物期權具有以下四個特性：

(1)非交易性。實物期權與金融期權本質的區別在於非交易性。不僅作為實物期權標的物的實物資產一般不存在交易市場，而且實物期權本身也不大可能進行市場交易;

(2)非獨佔性。許多實物期權不具備所有權的獨佔性，即它可能被多個競爭者共同擁有，因而是可以共享的。對於共享實物期權來說，其價值不僅取決於影響期權價值的一般引數，而且還與競爭者可能的策略選擇有關係

(3) 先佔性。先佔性是由非獨佔性所導致的，它是指搶先執行實物期權可獲得的先發制人的效應，結果表現為取得戰略主動權和實現實物期權的最大價值;(4)複合性。在大多數場合，各種實物期權存在著一定的相關性，這種相關性不僅表現在同一專案內部各子專案之間的前後相關，而且表現在多個投資專案之間的相互關聯。表1列示了實物期權與金融期權的具體比較。實物期權也是關於價值評估和戰略性決策的重要思想方法，是戰略決策和金融分析相結合的框架模型。它是將現代金融領域中的金融期權定價理論應用於實物投資決策的分析方法和技術。

顧客滿意度是施工專案管理的目的，在最合理的工期、最好的工程質量前提下，降低工程成本，實現最優效益是施工專案管理的目標。

為了提高顧客滿意度水平，我們在施工專案上組織和安排計劃過程中。首先要對顧客的需求進行分析，從而明確市場對本工程專案的需求和業主對本工程的.要求，工程專案的需求是多種多樣的，通常可分為兩類：即必須滿足的基本要求和附加要求。

基本需求包括工程的範圍、進度、質量、成本以及必須滿足的法律、法規要求等;附加需求常常是要求施工單位給予支援方面的要求，例如建設和生產是否有利於環境保護等。

在基本需求的要素中，質量、成本、進度三者是互相制約的;當進度要求不變時，質量要求越高，則成本越高;當成本不變時，質量要求越高，則進度越慢;當質量標準不變時，進度過快或過慢都會導致成本的增加。

這裡應單獨提到建築施工的安全生產工作，安全生產和工程專案管理的主要要素息息相關，出了安全事故不僅影響員工的工作情緒，同時也必然影響工程進度，影響工程質量，加大工程的成本，所以安全施工是確保完成工程專案目標的必要條件。

因此工程施工專案管理的目標就是謀求多、快、好、省的有機統一，或者在任務一定的情況下，好中求快，好中求省，這就要求我們在組織施工中要搞好協調，統籌兼顧，儘可能使顧客和我們自己都得到滿意。

總而言之施工專案管理是一個龐大、複雜的系統工程，涉及到施工的各個階段，專案建設參與各單位以及專案管理者內部關係的處理。作為施工企業，首先要做好的是內部管理。如今，施工專案管理已逐漸發展成為現代化的管理學科，它正朝著管理方法和手段科學化，專案管理社會化、標準化、規範化以及國際化方向發展。施工企業只有適應這一變化、順應這一潮流，做好施工專案管理工作，才能在激烈的建築市場競爭中永遠立於不敗之地。